ワンルームマンションの間取りとは？1R・1Kの違いと投資で「勝てる物件」の条件をプロが解説

ワンルームマンション投資で失敗しやすいのは、「ワンルーム」という間取りではなく「区分所有のワンルーム」を買うことです。

一棟のワンルームや、区分でもファミリータイプなら勝ち筋はあります。

本記事では、元ゴールドマンサックスで個人で不動産投資を行い総資産20億円を結成した小原正徳が、ワンルームマンションの間取りの基本から、安定して稼げる物件の選び方までを解説します。

ワンルームマンションの間取りとは？1R・1Kの違い

ワンルームマンションとは、主に単身者向けの間取りをもつマンションのことで、一般的には「1R」と「1K」を指します。

1Rは居室とキッチンの間に仕切りがない間取り、1Kはキッチンと居室が扉で仕切られている間取りです。

住み心地の面では1Kが好まれる傾向がありますが、投資の文脈ではどちらも専有面積25㎡前後の「単身向けの小さな区分」として、同じワンルームにくくられます。

30㎡前後の1DK・1LDKはワンルームに含めるケースもありますが、含めないケースのほうが多いでしょう。一方、リビング以外に部屋が2つ以上ある2LDK以上は「ファミリータイプ」と呼ばれ、ワンルームの対義語にあたります。

間取り	目安の広さ	主なターゲット
1R・1K	20〜25㎡前後	単身者
1DK・1LDK	30㎡前後〜	単身者・二人暮らし
2LDK以上	50㎡前後〜	ファミリー

この「単身向けか、ファミリー向けか」という違いは、投資の成否にも直結します。

「ワンルームは買うな」の正体は「区分×ワンルーム」

「ワンルーム投資には手を出すな」とよくいわれますが、儲かりにくいのは「区分」かつ「ワンルーム」の物件だけです。

一般にいうワンルーム投資とは、マンションの一室だけを所有する「区分」の投資を指します。

一方、私が主に手がけているのは建物をまるごと所有する「一棟」で、所有物件の多くはワンルームの一棟マンションです。

一棟なら規模のメリットが出せるため、同じワンルームでも収益構造がまったく異なります。

	ワンルーム	ファミリータイプ
一棟	勝てる	―
区分	勝ち筋なし	勝てる

とはいえ、一棟は数千万〜数億円と金額が大きく、いきなり手を出すのが怖い人も多いでしょう。

私はそれでも区分から小さく始めたいなら「ワンルームではなくファミリータイプを選ぶべき」としています。

区分ワンルームマンション投資で勝てない理由

区分ワンルームが勝てない理由は、価格が割高なうえに、将来値上がりする要素がほとんどないためです。

利回り3%台と割高すぎる

区分ワンルームは、投資として儲かるからではなく「買わせやすい」から売られている商品です。

数千万円台で会社員でもローンが組めるため、営業に勧められるまま「買えるから買う」人が後を絶ちません。

しかし、東京の新築区分ワンルームの表面利回りは、私の見立てで3%台。新築で3,000万〜4,000万円、中古でも2,500万〜3,000万円台と、単身向けの小さな部屋としては割高です。

経費やローン返済を差し引くと、手元にはほとんどお金が残りません。

きちんと調べれば買うに値しないことは分かるため、まずは「なぜこれほど熱心に売られているのか」を冷静に考えることが大切です。

区分の勝ち筋はキャピタルゲインだけ

区分マンションは利回りが低く、キャッシュフローで稼ぐのはほぼ不可能です。

そのため、勝つ方法は「買った価格より高く売る」キャピタルゲインに限られます。

そして、不動産の価格が上がる要因は「賃料が上がる」か「利回りが下がる」かの2つしかありません。

投資用不動産の価格は賃料と利回りで決まるため、価格そのものは結果にすぎないのです。

つまり区分を買うかどうかは、「この物件は賃料上昇か利回り低下が見込めるか」で判断すべきということです。

ワンルームは賃料も利回りも期待できない

区分ワンルームは、賃料も利回りも期待しにくい物件です。

まず、単身向け物件は築年数とともに賃料が下がるのが基本です。インフレで賃料が上がる可能性はありますが、インフレ分の値上がりを狙うなら、建物の劣化リスクを負わずに株式などを買えば済みます。

次に利回りは、すでにこれ以上下がりようがない水準です。しかも建物は古くなるほどリスク分の利回り上乗せが必要になるため、価格は下がっていきます。それを上回る人気が集まらない限り、値上がりは期待できません。

区分ならファミリータイプを選ぶべき理由

区分マンションを買うなら、実際に価格も賃料も上がっているファミリータイプを選ぶべきです。

不動産経済研究所の集計では、東京23区の新築分譲マンションの平均価格は2023年に前年比約4割上昇し、1億1,500万円前後に達しました。同じ物件で見ても、東京の湾岸エリアで新築時に80㎡・5,000万円だった部屋が、築15〜20年の今では8,000万円でも買えないケースがあります。インフレ以上の値上がりであり、需要が集まっている証拠です。

賃料も上昇しており、私がウォッチしていた都内のマンションでは、同じ間取りの募集賃料が2年で約2割上がっていました。

また、区分ワンルーム2戸分の予算があれば、ファミリータイプ1戸に手が届きます。値上がりが期待しにくいワンルームを複数持つより、価格上昇の余地があるファミリータイプ1戸のほうが有利です。

ファミリータイプの区分マンションで勝つ2つの戦略

ファミリータイプで勝つ戦略は、「値上がりしそうな物件を買う」方法と「オーナーチェンジ物件を割安に買う」方法の2つです。

戦略1：値上がりが期待できる物件を買う

1つ目は、相場の上昇に乗って値上がりしそうな物件を買い、高く売る戦略です。

都心のファミリータイプの価格が上がっている今、立地の良い物件を選べば勝つ確率は比較的高いといえます。

ただし私は、これを「勝つ確率の高い博打のようなもの」と表現しています。

物件選びの工夫というより、マーケット全体の上昇に賭けている側面が強いためです。

すでに高い物件をさらに値上がりする前提で買うため、相場が下落すれば損失が出るリスクも理解しておきましょう。

戦略2：オーナーチェンジ物件を割安で買う

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んだまま所有者が変わる賃貸中の物件のことです。

賃貸中の物件は、投資家が利回りを見て判断するため、ある程度の利回りが出る価格でないと売れません。その結果、自分で住むために買う人向け（実需）の物件より安く売られる傾向があります。

この物件を割安に買い、入居中は家賃でローンを返済します。

キャッシュフローはトントンで構いません。

退去後に実需向けの価格で売れば、そのギャップが利益になります。退去時期が読めないというデメリットはありますが、狙って勝てる方法です。

ただし、オーナーチェンジ戦略は、一般的なワンルームでは成り立ちません。25㎡前後のワンルームを自分で住むために買う人はほとんどおらず、実需と投資用の価格差が生まれないからです。

例外は、眺望の良いタワーマンションの30〜35㎡程度のワンルームです。お金に余裕のある単身者が自分で住むために買うケースがあり、実際に私のコミュニティでもこの方法で売却益を出したメンバーがいます。

つまり、「実需のマーケットがある物件かどうか」が区分で勝てるかどうかの分かれ目です。

勝てる区分マンションの探し方

ここからは儲かりやすい区分マンションの探し方を紹介します。

値上がり狙いは「東京23区」の好立地に絞る

区分マンションで不動産投資を始めるなら。建物のグレードより立地を最優先しましょう。

私小原の持つ不動産経済研究所のデータでも、大きく値上がりしているのは東京23区だけで、千葉・神奈川はそれほど上がっておらず、埼玉は下落しています。

郊外で勝てるのは、周辺より極端に割安な物件や、大型商業施設と一体になったタワーマンションなど特殊な物件に限られます。

また、高額物件でも仕様が簡素なことはよくあるため、見た目より将来性が重要です。大型開発の予定など、今後人気が出るエリアかどうかを研究しましょう。

オーナーチェンジ狙いは「実需価格との差」を確認する

オーナーチェンジ物件は、一般の不動産ポータルサイトで探せば十分です。

資料請求をすれば、その業者からほかの物件情報も届くようになります。

見つけた物件は、マンションの査定サイトにマンション名・階数・専有面積を入力し、実需向けの推定価格と比較しましょう。ギャップは最低でも2割程度は欲しいところです。

私自身も、大阪でこの方法により区分マンションを購入しています。レインズや一般のポータルサイトなど、すべて公開情報から見つけています。

まとめ｜ワンルームマンションは「間取り」と「所有形態」で判断しよう

ワンルームマンション投資の成否は、間取りと所有形態の組み合わせで決まります。

• ワンルームの間取りは主に1R・1Kで、25㎡前後の単身向け
• 勝ち筋がないのは「区分×ワンルーム」だけ
• 区分で勝つにはキャピタルゲインが必須で、狙うならファミリータイプ
• 戦略は「23区の好立地で値上がり狙い」と「オーナーチェンジを割安に買う」の2つ

「買えるから買う」のではなく、「勝てるから買う」という視点で物件を選びましょう。

なお、本記事の内容は以下の動画で詳しく紹介しています。動画も活用しながら、儲かる不動産物件を探してみてください。