プロ直伝！不動産投資の良物件の探し方と失敗しない3つのポイント

不動産投資で成功するカギは「良い物件」を手に入れられるかどうかです。しかし初心者にとって、理想の投資物件を見つけるのは簡単ではありません。

どこでどう探せばいいのか、何を基準に選べばいいのか迷う方も多いでしょう。

この記事では、総投資額30億円超のプロ投資家である筆者の経験をもとに、良い

物件の探し方と初心者でも実践できる3つの極意を伝授します。

初心者が陥りやすい探し方の誤解や、成功者が必ず持っている視点を紹介します。具体的な物件の探し方5選や、お宝物件を引き寄せる考え方・行動論、初心者が押さえるべきポイントを網羅しています。

不動産投資の物件探しに悩んでいる方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産投資の物件探しで最初に意識すべきこと

まずは物件探しで最初に意識すべきことを理解しておく必要があります。

不動産投資の物件探しは数字や広告に惑わされないことが大切

不動産投資を初めて間もない方は、表面的な数字や広告だけに惑わされないよう、情報収集を徹底することが大切です。

なぜなら、利回りやローン条件といった一見魅力的な要素には、必ずしも安全性が保証されていないからです。

実際に、利回りの高すぎる物件には欠陥やリスクが潜んでいることが多く、数字だけで投資を決めると失敗する可能性が高いです。

さらに、不動産業界には「おとり物件」と呼ばれる虚偽広告も存在し、「この物件を購入したい！」と検索を進めると実際にはそんな物件が存在しなかった、ということもあります。

このように、安易に「高利回り」「フルローン可能」といった甘い言葉に飛びつくのではなく、数多くの情報を比較検討し、冷静に判断する姿勢が不動産投資の成功に直結します。

良い物件を見つけるための条件は、「情報収集の質・量・スピード」なので、不動産投資の初心者の方はまず物件の正しい探し方を見つけるところから始めましょう。

また、不動産投資家のよくあるトラブルとして利回りの低さや出口戦略の弱さが問題視される「ワンルームマンション投資」がありますが、そちらについて解説した記事もあるので、参考にしてみてください。

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成功する投資家が必ず持っている3つのポイントを理解する

不動産投資で成功するためには、「融資力」「スピード」「成約確度」を備えた“買える投資家”であること大切です。

売主や仲介は、確実に短期間で決済まで到達できる相手を優先します。

そのため、資金計画と与信を整え、意思決定が速い投資家ほど、一次情報や未公開案件を紹介してもらいやすくなります。

仲介からすると、資金が潤沢で、契約の目処も立ち、意思決定が速いことを根拠を持って示せる投資家は、仲介にとって業務効率が高い「お金になる客」と認識されます。

その結果、優先的に良質な情報が集まりやすくなるのです。

つまり、成功者は「融資力」「スピード」「成約確度」で「物件を買ってもらえる客」と認識してもらい、市場には出回らない割安で利回りの高い物件を買い続けているのです。

不動産投資用の物件の探し方5選

とはいえ、良い物件が市場に全く出回らないわけではありません。

以下の代表的な5つの方法でリサーチすることで、良い物件に出会える可能性があります。

• 不動産会社に直接相談する
• 不動産情報誌に広告を掲載して物件を探す
• 競売物件を確認する
• 不動産投資会社を利用する
• 物件探しサイトを利用する

それぞれの方法について詳しく解説します。

不動産会社に直接相談する

地域の不動産仲介会社や大手不動産会社の店舗に出向き、投資用物件を探していることを伝えて紹介してもらう方法です。

メリットとデメリットは以下の通りです。

・担当者との対話を通じて詳細な情報や専門的な意見を聞ける
・対面で相談することで、自分の希望に沿った提案やアドバイスをもらえる
・業者との信頼関係が築ければ、未公開の優良物件をいち早く紹介してもらえることもある

一つの仲介業者だけでは扱える物件に限りがあり、他社経由で売れてしまう可能性がある
同じ物件でも他の業者が先に買い手をつけてしまうことがある
担当者によっては情報量が限られたり、営業トークに偏った提案を受けたりするリスクがある

センチュリー21や、三井のリハウスといった大手不動産仲介チェーン各社の店舗で相談できます。もちろん、街の小さな不動産会社に相談することで未公開物件を見つけることも可能です。

不動産情報誌に広告を掲載して物件を探す

物件を「探す」というより「募集する」方法です。

具体的には、不動産情報誌や業界紙の購入希望欄に自分が探している物件の条件を広告として掲載し、売却希望者やブローカーから連絡をもらう手法です。

・地域密着の詳細情報を得やすい
・自分が住むエリアに特化した情報誌には、ネットに出ない地元案件が載っていることがある
・売り手から直接アプローチが来るため、競合が少ない未公開物件に巡り合える可能性がある

・最新情報を得るにはタイムラグがあり、スピード勝負には不利
・多くの不動産情報誌は一般の居住用や賃貸向けが中心で、投資用収益物件の掲載は少ないの
・コストがかかるだけでなく、問い合わせが来る保証もない

地域の不動産情報誌（フリーペーパーやタウン誌）、業界紙の「週刊住宅」などで広告を掲載する方法です。
自分で広告を出す場合は新聞の折込広告などを利用するケースもあります。

競売物件を確認する

裁判所が扱う不動産競売に出ている物件から投資用物件を探す方法です。

債務不履行などで差し押さえられた物件が入札形式で売却されるため、一般の市場価格より安く取得できるチャンスがあります。

・市場価格より割安で購入できる可能性が高い点が最大のメリット
・相場の7割程度、場合によっては半額近い価格で落とせる例もある
・普通の仲介では扱わないような地方の物件、特殊用途の土地、狭小物件なども見つけられる
・手続きが公的に行われるため不透明な取引が少ない

・事前に内見ができない
・賃借人の長期滞納がある場合、明け渡し交渉や滞納処理をしなければならない
・競売は落札後短期間で全額を用意する必要があるため、融資利用が難しい

物件情報は「BIT（不動産競売物件情報サイト）」などで公開され、誰でも閲覧・入札が可能です。

不動産投資会社を利用する

不動産投資専門の会社にコンタクトし、投資用物件を紹介してもらう方法です。

ここでいう「不動産投資会社」とは、単に仲介するだけでなく、自社で投資物件の開発・仕入れ・販売を行ったり、投資家向けのコンサルティングサービスを提供したりする企業を指します。

・インターネット上には出回らない未公開物件の情報を直接得られることが多い
・パートナー関係を築ければ、自分の投資方針に合った物件を継続的に提案してもらえる
・購入後にプロのサポートを受けられる

・担当者の質や会社の方針次第では当たり外れがある
・担当者によっては利益優先の営業を受けたり、ミスマッチな物件を押されるリスクがある
・投資会社は仲介手数料を得るため、価格交渉がしにくい
・特定の投資会社だけに頼っていると情報源が偏る

日本財託、シノケンなど投資用マンション・アパート販売やコンサルを行う会社で資料請求やセミナー参加が可能です。

物件探しサイトを利用する

インターネット上の不動産ポータルサイトを使って物件情報を検索する方法です。

最も手軽かつ情報量が多い手段で、初心者から上級者まで誰もが活用しています。ポータルサイトには投資用物件に特化したサイトと、一般の居住用物件も含めた総合サイトがあります。

代表的な投資物件専門サイトには「楽待」「健美家」などがあり、総合サイトでは「SUUMO」「HOME’S（ホームズ）」「アットホーム」などが有名です。

自宅にいながら好きな時間に物件検索ができる便利さが魅力です。

・圧倒的な情報量にアクセスできるのが最大の利点
・自分の予算や戦略に合う物件を効率よく絞り込める
・新着物件の通知機能やお気に入り登録機能があり、効率的に情報収集できる
・投資に役立つコラム記事が読めたり、シミュレーションツールが使えたりする付加サービスもある

・情報量が多い反面、良い物件、そうでない物件が混同している
・情報量が多すぎて初心者は良い物件を見極めるのに時間と労力がかかる
・公開されてすぐ問い合わせが殺到し、瞬く間に売れてしまう
・中にはアクセスや問い合わせを増やすためのおとり物件も存在する

不動産投資家ならこれらのサイトで条件設定をして日々チェックするのが基本です。

失敗しない不動産投資用の物件探しの3つのポイント

上記5つの方法の中でも、私自身が特に活用して成果を上げた物件探しのポイントがあります。

それは「ポータルサイトを検索ではなく設定で良物件を見つける」と「業者との関係構築」、「買える投資家であることのアピール」という3つです。

このポイントを意識することで、私は競争の激しい市場の中からお宝物件を手に入れることができました。

それでは、具体的にどのような手順で行うかを順を追って解説します。

ポータルサイトは「検索」ではなく「設定」

不動産投資の物件探しでは、ポータルサイトは「検索」ではなく「設定」で活用するのが効果的です。

自分で条件を入力して探す方法は非効率であり、公開直後の人気物件を見逃す可能性が高いからです。

私も初心者の頃は毎日手作業で検索をしていましたが、すぐに限界を感じました。

そこで新着通知や検索条件保存を活用し、サイトに探させる仕組みに切り替えました。

例えば、楽待の「物件条件（ニーズ）登録」やSUUMOの「お気に入り機能」を利用すれば、条件に合った物件が出た瞬間に通知が届きます。

この方法により、普段は見れない深夜に公開される物件や即売れする優良物件も逃さずキャッチでき、情報収集にかかる時間も大幅に削減できました。

エリアや価格帯を大まかに設定し、通知が来たらすぐに詳細を確認し、条件外でもチェックすることでお宝物件を見逃さずに済みます。

つまり、ポータルサイトを「能動的に検索する場」ではなく「自動で探してくれる仕組み」として使うことで、効率的かつ確実に良い物件情報を得られるのです。

業者とつながるために資料請求や問い合わせを積極的に行う

不動産投資で良い物件情報を得るためには、ポータルサイトで気になる物件を見つけたらためらわずに資料請求や問い合わせを行いましょう。

これを徹底する理由は、資料請求は単なる物件確認ではなく、不動産会社と接点を持ち、信頼関係を築くための入り口になるからです。

私自身、初心者の頃から興味のある物件を見つけたらすぐに資料請求を行い、担当者と積極的にコミュニケーションを取りました。

その際、「他にも似た物件があれば紹介してほしい」と伝えることで、「具体的に探している顧客」として認識され、未公開物件の情報を優先的に紹介してもらえることが増えました。

実際に、片っ端から資料請求をして多くの営業担当者と名刺交換をした結果、複数の業者とのパイプができ、後日「新着情報」や「未公開物件」を教えてもらえた経験もあります。

もちろん、強引な営業電話がかかってくるリスクはありますが、それ以上に信頼関係を築くメリットの方がはるかに大きいのです。

つまり、「資料請求＝その物件を買うため」と考えるのではなく、情報網を広げる第一歩と位置づけることが、不動産投資の成功の一歩となるのです。

「買える投資家」と認識されるためにアピール

不動産投資で良い物件を得るためには、不動産会社や売主から「この人は買える投資家だ」と思ってもらうことが重要です。

なぜなら、買う意思とその根拠となる資金力が明確な顧客は、売主にとって安心して取引できる相手と評価されるからです。

私自身も、良い物件に出会ったとき即行動できるよう、日頃から融資の下準備を整えていました。

銀行担当者と連絡を取り仮審査や融資枠を確認し、提案を受けた物件に対しては「自己資金○○万円を用意できます」「融資特約なしで契約可能です」と具体的に伝えました。

特に「融資特約なし」の買付はリスクを伴いますが、本気度を示す強力なアピールになり、実際に競合がいた物件でも「ローン特約なし・即決します」と伝えたことで売主に選ばれた経験があります。

つまり、買える投資家と見なされるには「スピード」「資金」「姿勢」の三拍子をそろえることが不可欠です。

レスポンスの速さ、融資や資金手配の確実さ、そして買う意欲を明確に示す姿勢の3点を磨くことで、売主や仲介業者から信頼され、交渉を有利に進められるのです。

不動産取引は信頼とスピードが命。普段からその準備を怠らないことこそ、お宝物件を手に入れる近道だと実感しています。

お宝物件を引き寄せる人の思考・行動論

では、常に良い物件を手に入れている投資家たちは、どんな思考法や行動パターンを持っているのでしょうか。

ただ闇雲に数を当たっているだけではなく、お宝物件を引き寄せるための独特の考え方や戦略があります。

数千件の情報から1件を見つける圧倒的な努力

不動産投資で優良物件を手にするためには、「大量の情報から選び抜く覚悟と根気」を持つことが大切です。

なぜなら、掘り出し物の物件は数多くの候補の中にわずかしか存在せず、多くを見て比較しなければ本当に価値ある1件に出会えないからです。

実際、成功している投資家は「1000件見て1件買えれば上出来」という前提で動き、数千件の情報を精査する覚悟を持っています。

こうした「物件をふるいにかける」ことで、雑多な情報の中からお宝物件を見つけているのです。

つまり、物件探しの成功の鍵は圧倒的な情報量と根気と言えるのです。

「これくらいで十分だろう」と妥協した時点で、お宝物件には辿り着けません。

常に情報を収集し続ける姿勢こそ、優良物件を掴む最大の武器なのです。

最後に必要なのは行動力と覚悟

不動産投資は、必ずリスクを伴います。

条件を比較して完璧な物件を探し続けても、100点満点の物件など存在しません。

どこかでリスクを受け入れ、利回りや将来性とのバランスを見極めて、買い付けや契約に踏み切る決断が必要です。

結局のところ、インターネットを眺めながら検討しているだけでは成果は出ません。

重要なのは、大量の物件情報から1つの物件を見つけ、「覚悟を持って行動すること」。

勇気を出して一歩踏み出すことで、初めて不動産投資の成果につながるのです。

融資特約なしで勝負した体験談

不動産投資で競合に勝ち抜くためには、売主に「確実に買ってくれる」と思わせる戦略を持つことが重要です。

なぜなら、同じような価格のオファーが並んだとき、売主は価格だけでなく契約の確実性とスピードを最も重視するからです。

私が経験した一例では、高利回りの一棟アパートに複数の買付が殺到しました。私はどうしてもその物件を手に入れたかったため、思い切って「融資特約なし」で買付証明を提出しました。

これは、万が一ローンが通らなくても契約を履行するという意思表示であり、購入者自身に大きなリスクを伴います。しかし、事前にメインバンクから融資の内諾を得ていたため勝算がありました。その結果、提示額が高い他の買付希望者ではなく、私が売主に選ばれました。

売主は「確実に取引が成立する相手」を優先したのです。もちろん、融資特約を外すことは資金力に余裕がない人には危険です。

ただし、ここぞという勝負物件では「現金で買う覚悟」や「手付金を多めに入れる」といった形で確実性を示す戦略が有効です。

実際、現金一括決済で即金買いを武器に相場より安く購入する投資家や、手付金を増やして売主に安心感を与える投資家の例もあります。

つまり、不動産投資では「確実性」と「スピード」こそが最大の武器です。

自分の許容できるリスクと資金力を照らし合わせながら「ここまでなら勝負できる」というラインを決め、その範囲で戦略的にアピールすることが、お宝物件を勝ち取る近道だと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資の物件探しで成功するには、何よりも「情報の量」と「行動の質」が重要です。

多くの情報に触れて目を養い、良い物件を見極めたら素早く動くことで初めてチャンスを掴めます。

例えば、最初の一歩としては不動産ポータルサイトで希望条件を設定し、新着通知メールを利用してみる、これだけでも情報収集の効率は格段に高まります。

さらに、気になる物件があれば積極的に資料請求をしてみましょう。そこから得られる情報や不動産会社との出会いが、次のステージにつながります。

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なお、本記事の内容は以下の動画でも解説していますので、こちらもご視聴ください。