現役投資家が解説！不動産投資の利益の仕組みや始め方失敗しない4つのポイント

これから不動産投資を始めようと考えて胃「どんな仕組みでお金が増えるのか」「不動産投資に挑戦する前に仕組みを知っておきたい」という方もおられるでしょう。

不動産投資は初心者にとってハードルが高いものです。

物件探しから資金調達、運用までどんな仕組みで進むのか、利益はどう生まれるのか、分からない点が多いでしょう。

そこで本記事では、不動産投資の基本的な仕組みと流れ、利益の仕組み、資金調達の方法、初心者が失敗しないためのコツ、そしてサラリーマンが有利と言われる理由などを解説します。

この記事の重要なポイント

不動産投資の利益を得る仕組みはインカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資から得られる利益は、大きくインカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（売却益）の2つです。

毎月の家賃収入でローンを返しつつ手元に現金を積み上げるのがインカムゲインで、一方で数年後に物件を高く売って利益を得るのがキャピタルゲインです。

両者を整理して把握することで、初心者が混乱しがちな「利益の出どころ」をクリアにでき、自分はどちらを重視するかの戦略も立てやすくなります。

不動産投資の4つの資金調達方法

不動産投資の資金調達は、大きく「借りる（融資）」「集める（クラファン）」「自分で出す（自己資金）」の3パターンに分られます。

まずは全体像を理解しましょう。

資金調達方法	向いている人	メリット	注意点
公的機関からの融資	初めてで、条件の安定性を重視したい	金利・条件が比較的安定しやすく、長期計画を立てやすい	審査・手続きに時間がかかる場合がある／用途や条件が細かいことも
民間機関からの融資	スピードと融資枠を取りに行きたい	物件規模に合わせて融資額を伸ばしやすく、拡大戦略と相性が良い	審査がシビアになりやすい／金利・条件に差が出やすい
クラウドファンディング	物件を買わずに不動産へ投資したい	少額から始めやすく、ローン不要で管理の手間も少ない	元本保証ではない／中途換金しにくい案件が多い／案件選びが重要
自己資金	借入リスクを抑えたい／まず経験を積みたい	返済負担がなく、資金繰りが安定しやすい	投資規模が伸びにくい／資金を寝かせすぎると機会損失になりやすい

公的機関からの融資

メリット	デメリット
・金利や条件が比較的安定しやすく、長期計画を立てやすい ・条件が読みやすく、初心者でも資金計画を組みやすい ・堅実に進めたい人ほど相性が良い	・申請〜実行まで時間がかかりやすい ・書類や要件が細かく、手続き負担が増えやすい ・物件タイミングに間に合わない場合がある

公的融資は「急いで買う」より「条件を固めて確実に進める」局面で力を発揮します。

資金使途や収支計画を整理しておくほど、審査・手続きもスムーズになりやすいです。

公的機関の融資は主に「日本政策金融公庫」や「自治体の制度融資」を指します。

民間機関からの融資

メリット	デメリット
・融資枠を取りに行けるため、投資規模を伸ばしやすい ・良い物件が出たときに買える選択肢が増える ・拡大戦略（買い増し）と相性が良い	・金利・条件が個人属性や物件評価で差が出やすい ・審査がシビアになりやすい ・返済負担が増えるため、資金繰り管理が必須

民間融資の最大のメリットは「自己資金だけでは届かない規模を実現できる」ことです。

その反面、審査に通るには収支計画・物件の担保性・自己資金の余力などの準備が重要になります。

民間機関による融資は主に「銀行」や「信用金庫・信用組合」が当てはまります。

クラウドファンディング

メリット	デメリット
・少額から始めやすく、ローン不要で参入できる ・物件購入や管理の手間が少ない ・分散投資しやすく、初心者の入口になりやすい	・元本保証ではない（損失リスクがある・中途換金しにくい案件が多い ・案件・運営会社の見極めが重要

クラウドファンディングは「手軽に不動産へ触れる」一方で、案件次第でリスクが大きく変わります。

利回りだけでなく、運用期間やリスク説明、優先劣後などの条件を見て選ぶのが基本です。

よく比較サイトにあげられるサービスとして「COZUCHI」「CREAL」などがあります。

自己資金

メリット	デメリット
・返済がない（少ない）ため資金繰りが安定しやすい ・金利負担がなく、収支が読みやすい ・初期の失敗耐性（余力）が作りやすい	・投資規模が伸びにくい ・資金を出し切ると修繕 ・空室時に動けない ・資金を寝かせすぎると機会損失になりやすい

自己資金は「安全性を上げる武器」ですが、全額投入は危険です。

運用資金と予備資金を分け、余力を残して使いながらリスクを抑えた運用が大切です。

はじめての不動産投資で失敗しないためのポイント

初めての不動産投資を検討するなら、以下のポイントを守ってください。

それでは詳しく解説します。

専門家に相談しながら進める

独学だけで進めず、専門家に相談しながら進めることは失敗リスクを下げる有効な手段です。

経験豊富な投資家や不動産のプロからアドバイスを受けることで、初心者が陥りがちなミスを事前に防げます。

プロは市場動向や収支の組み立て方、リスク管理のノウハウを熟知しており、自分では気づかない落とし穴を指摘してくれるからです。

例えば、検討中の物件について専門家に相談すれば、「このエリアの家賃相場はもう少し低い」とか「修繕費がもっとかかる可能性がある」といった具体的なアドバイスが得られるでしょう。

また、融資交渉のコツや契約時の注意点なども教えてもらえるかもしれません。

信頼できるメンターや不動産会社の担当者を活用し、見切り発車を避けて着実にステップを踏むことが大切です。

当サイトを運営する私小原は不動産投資で総資産20億円を築きました。

そこで、培った現場でしか得られないノウハウを提供するアカデミーを開講しました。

定期的に無料で説明会を実施しているので、不動産投資で「将来の心配がない不動産投資を成功させたい」「攻略方法を知った上で不動産投資をはじめたい」という方は、不動産アカデミーを受講してみてください。

勉強なしで突っ込まない

不動産投資は、勉強なしでいきなり突っ込まないことが鉄則です。

最低限自分で判断できるだけの知識を身につけてから物件購入に踏み切るべきです。

株やFXのように口座を開けばすぐ売買できる投資と違い、不動産は物件調査・融資交渉・契約手続き・管理業務など工程が多岐にわたるため、理解不足のまま進めると不利な契約を結んだり、収支計画の甘さで失敗したりするリスクが高いからです。

最低でも書籍は20冊、セミナーや信頼できる情報源で勉強を重ねてから行動に移しましょう。

まず賃料・経費・返済を崩さない

不動産投資で失敗しない為には、購入前に賃料・経費・返済のバランスを崩さない計画を立てることが不可欠です。

というのも、多くの失敗例が「家賃収入で経費とローンをまかなえなかった」ことに起因しており、見込みが甘いまま突き進むと赤字経営に陥るからです。

例えば、満室時の年間家賃収入が120万円、年間経費が30万円、年間ローン返済が80万円なら、手元には10万円が残ります。

この程度の黒字が見込めれば基本的には安全圏ですが、仮に空室が出れば家賃収入が減り、計算上の余裕はすぐに消えてしまいます。

そこで、空室率を見込んでも黒字になるか、予備費を確保しておくかなど、悲観的な前提でも成り立つ計画にしておくことが大切です。

賃料・経費・返済の三要素にズレがない状態でスタートすれば、大きく崩れる心配は少なくなります。

失敗回避の最大原則は「割安で買う」判断できないなら買わない

不動産投資で失敗しない最大の原則は、本来の価値より割安に物件を買うことです。

そして、その判断が自分でできない間は無理に買わないほうが無難です。

割安で買えば毎月のキャッシュフローにも余裕が生まれ、仮に売却する場合も購入額以上で売りやすいため、失敗しにくいからです。

自分がその物件を「安く買えている」と確信できるまでは購入に踏み切らないことが、長期的に見て賢明な判断となります。

サラリーマンが不動産投資で有利とされる理由

事業者よりもサラリーマンの方が不動産投資で有利とされる理由を知っていますか？

その理由は、サラリーマンは安定した給与収入があるため信用力が高く、特に初めての融資審査で有利に働く傾向があるからです。

自営業やフリーランスだと収入変動が大きく見られ、1棟目の購入では融資が厳しくなるケースがありますが、会社員や公務員であれば「毎月安定した収入がある=返済能力が高い」と評価されやすいのです。

例えば、同じ年収500万円でも、フリーランスより上場企業勤務の会社員のほうが1棟目のローン審査で高い融資額を引き出せる可能性があります。

以上のように、本業の信用力を背景にスタートを切りやすい点がサラリーマン投資家の強みと言えます。

「安定収入＝信用力」が武器になる

サラリーマンの安定収入はそのまま信用力となり、融資を引き出す上で大きな武器になります。

銀行は貸し倒れリスクを抑えるため、返済原資となる収入が確実に見込める借り手を好むからです。

例えば、公務員や大企業の社員は属性評価が高く、同じ物件を購入する場合でも、年収や勤続実績がしっかりしていればフルローンに近い融資額や低金利が提示される場合があります。

このように、安定収入による信用力は初心者にとって心強い後押しとなります。

1棟目を安定経営できれば2〜3棟目もリスクを抑えて投資できる

最初の1棟目を安定経営できれば、その実績が信用となり、2棟目・3棟目もリスクを抑えて投資を拡大できます。

金融機関にとって「既に成功している大家さん」であることが実証されるため、追加融資の審査で優遇される可能性が高まるからです。

例えば、1棟目で毎月のキャッシュフローを黒字に保ち空室率も低く管理できていれば、「経営能力あり」と判断され、2棟目の融資では自己資金が少なくても前向きに検討してもらえるケースがあります。

また、自身も1棟目の経験から空室対策や資金繰りのコツを掴んでいるため、次の投資で失敗するリスクを減らせます。

最初の物件を堅実に成功させることが、将来の投資拡大への土台となるのです。

不動産投資の仕組み・流れ

不動産投資は、一連の工程を順に踏んで進めるプロセス型の投資です。

株やFXのように口座を作ってすぐに売買、とはいかず、やるべきことが多い分初心者にはハードルが高く感じられます。

ただ、流れを理解すれば道筋が見え、計画を立てやすくなるでしょう。

以下が一般的な不動産投資の流れです。

それでは詳しく解説します。

物件選び：何をどう選ぶか

物件選びは不動産投資の最初の関門であり、何をどう選ぶかで悩む人が多いです。

まず自分の投資の方針を決め、それに合う物件の条件を絞り込むことが大切です。

理由は、物件にはエリア、種類（マンション一室なのか一棟アパートなのか）、築年数、価格帯、利回りなど様々な要素があり、全てを漠然と探すと判断に迷うからです。

例えば、長期の安定収入が目的なら都心部のマンション区分のように空室リスクの低い物件を選ぶ、月々のキャッシュフロー重視なら地方の高利回りアパートを検討する、といった具合に方針で絞れます。

また、周辺の賃料相場や物件価格を調査して、「相場より安いか」「需要がある地域か」を見極めることも重要です。

物件選びについては、以下の記事も参考にしてください。

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融資選び：どこから借りるかで前提が変わる

融資選びも物件選びと並んで重要で、どこから借りるかで投資の前提が大きく変わります。

融資は特に金利や融資期間など条件の良い金融機関を選ぶことがポイントです。

ローンの金利が1%違えば手元に残るキャッシュフローが大きく変わり、融資期間が長ければ月々の返済負担が軽くなるからです。

例えば、ある銀行では金利1.5%・期間30年で貸してくれるのに対し、別の銀行では金利3%・期間20年までということもあり得ます。

前者を選べば毎月の返済額が抑えられ、賃料収入から利益を得やすくなります。

自分の属性と物件に合ったベストな融資先をリサーチし、無理なく返済できる条件で借りることが、不動産投資成功の土台となります。

融資選びについては、以下の記事も参考にしてください。

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見込み作成：賃料・経費・返済の3点セットで考える

収支の見込み（シミュレーション）を作成する段階では、賃料・経費・返済額の3点セットを一体で考えることが重要です。

この3つをすべて差し引いてもプラスが残る物件だけを選ぶことがポイントです。

なぜなら、家賃収入から経費（管理費、修繕費、税金など）とローン返済額を引いた後に利益が出るかどうかが、投資の成否を左右するからです。

例えば、毎月の家賃10万円に対し、経費2万円とローン返済6万円がかかる場合、手残りは2万円になります。

この程度の余裕があれば安定運用可能ですが、もし経費を見落としていたり空室で家賃が減ったりすると、一気に赤字になる恐れがあります。

購入前に複数のシナリオで収支を試算し、悲観的なケースでも黒字を維持できる物件を選ぶことで、失敗のリスクを大幅に下げられます。

不動産投資の正確な収支計算の方法や、「稼げる物件」を推し量る利回り計算については、以下の記事を参考にしてください。

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物件購入：自己資金やローンを組んで物件を購入する

自己資金と融資を組み合わせて物件代金を支払い、正式に所有権を取得します。

不動産は高額なため自己資金だけでは足りないケースが多く、金融機関からのローンによって不足分を補う必要があります。

例えば、1,000万円の物件を購入する場合、自己資金で100万円を頭金とし、残り900万円を銀行ローンで借り入れるとします。

契約締結後、決済日に銀行が900万円を売主に振り込み、買主であるあなたは物件の権利を取得します。

このようにして物件オーナーとなった後は、賃貸経営による収入が本格的にスタートします。

管理・運営：入居者管理や建物管理を行う

入居者対応や建物の維持管理を適切に行い、安定した賃料収入を維持する必要があります。

物件を適切に管理しないと空室が増えたり建物価値が下がったりして、期待したインカムゲイン（賃料収入）が得られなくなるからです。

例えば、入居者から設備故障の連絡があれば早急に修理し、退去者が出ればすぐに次の入居者募集をします。

定期的に建物を点検・清掃し、必要に応じてリフォームや家賃の見直しも行います。

自分で管理が難しい場合は管理会社に委託することも可能です（一般に家賃の5〜10%程度の手数料）。

適切な管理運営によって物件の収益力と資産価値を維持・向上させることが、不動産投資成功の継続に繋がります。

不動産投資に関するよくある質問

最後に、不動産投資に関する初心者のよくある質問を紹介します。

よくある質問は以下の通りです。

①「不動産投資の借金が怖い」どう考えればいい？

「空室で家賃収入が途絶えても、この期間なら自分の収入で返済できる」というラインを決め、その範囲内で借入額を設定しましょう。

返済への漠然とした不安は、「収入がなくなっても借金だけ残る」という状況への恐怖だからです。

それを具体的な数字に落とし込み、自分なりの安全圏を把握すれば、必要以上に怖がらずに済みます。

例えば、月々のローン返済が8万円なら、手取り収入から8万円をどれだけの期間負担できるかを計算します。

半年から1年程度はカバーできる蓄えを用意し、その範囲を超える借入はしないようにすれば安心感が違います。

このため、借金は怖がらず「最悪の場合を想定しても返済できるか？」という額を借り入れましょう。

②不動産投資の初期費用はどれくらいかかる？

不動産投資の初期費用は広い意味で物件価格の8％〜15％が目安とされています。

融資額と合わせると、頭金と合わせて物件価格の20〜40％とされています。

③不動産投資が「やめとけ」と言われる理由は？

不動産投資には以下のようなリスクがあるからです。

これらは知っている人からすれば回避できるリスクですが、初心者にとっては覚えることや対策することが多く、「失敗するからやめとけ」と言われる原因になっています。

しかしながら、不動産投資に関するあらゆる知識を詰めておけば、これらはリスクではありません。

投資にはリスクがつきものなので、いかにリスクヘッジができるかどうかが大切になります。

不動産投資のよくある失敗事例については、以下の記事を参考にしてください。

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まとめ

この記事では、不動産投資の仕組みから始め方、資金調達の方法、失敗しないコツまで解説しました。

不動産投資は工程が多い分、仕組みを正しく理解し準備を整えれば、初心者でも挑戦しやすい投資と言えます。

物件選びから売却までの流れを把握し、インカムゲインとキャピタルゲインという2つの利益の柱を念頭に置いて計画を立てましょう。

また、収支計画を綿密に立て、借入リスクを管理し、割安な物件を見極める目を養えば、大きな失敗を避けることができます。

サラリーマンの方は安定収入という強みを活かしつつ、焦らず知識を蓄えて最初の一歩を踏み出してみてください。

そうすれば、不動産投資による着実な資産形成への道が開けてくるでしょう。

今回ご紹介した内容は動画でも解説しています。以下の動画をご確認ください。