不動産投資の初心者向け！始め方や買うべきでない物件5選を紹介【現役投資家監修】

将来の資産形成のために「不動産投資」を検討しており、情報収集や始め方、リスクを調べている初心者の方も多いでしょう。

不動産投資は確かに、適切な物件を管理・運営すれば、毎月安定した収入があります。

しかしながら、近年の金利上昇やインフレが起きている昨今では、「本当に不動産投資を始めるべきなの？」「今から不動産投資を始めるのは遅い？」など、本来考える必要ないことで悩んでいる方も多いはずです。

そこで本記事では、金利や物価上昇の現代で不動産投資は「アリ」なのか、不動産投資で失敗しないための物件の選び方や、いくら必要なのかを解説していきます。

この記事の重要なポイント

2026年に不動産投資を初心者が始めるのは「アリ」？

結論から言うと、2026年の不動産投資はやり方次第で初心者でもアリです。物件価格は高止まり、金利も上昇傾向にあり、昔のように「買えば毎月プラス」が簡単に出る時代ではありません。

だからこそ重要なのは、購入前に家賃が下がった場合や空室が出た場合でも耐えられるかを数字で確認することです。

初心者が狙うべきは、高利回り物件ではなく、賃貸需要が安定していて管理や修繕をコントロールしやすい物件です。

また、インフレ局面では現金の価値が下がりやすく、実物資産を持つ意味はむしろ高まります。表面利回りではなく、返済後の手残りと出口（売却）まで含めて判断しましょう。迷ったら小さく始めるのが鉄則です。

「高価格・高金利」時代の市場環境と投資家の本音

現役不動産投資家の小原の見立てでは、高価格・高金利でも条件が揃えば今はチャンスと言えます。

理由は、インフレ下では借金は増えず、実物資産の価値が上がりやすいからです。

たとえば1億円で買った物件が物価上昇で1.2億円評価になっても、借入元本は返済により減っていきます。

押さえるポイントは以下の通りです。

利回り数字だけに惑わされず、耐えられる返済計画と出口設計ができれば初心者でも参入余地はあります。

インフレ局面は実物資産を持つ最大のチャンス

インフレ局面では、現金で待つより実物資産を持つ方が有利になりやすい傾向があります。

現金は価値が下がりますが、不動産はモノとしての価値が残り、価格や家賃が上がる余地があります。

不動産は、更新時や入替時に家賃を見直すことができ、金利上昇分を一部カバーできるかもしれません。

そのため初心者は、購入前に次の点を必ず確認しましょう。

立地選びと無理のない返済計画が揃えば、インフレはリスクではなく追い風になります。

不動産投資の初心者が避けるべき物件

不動産投資の失敗は基本的に、利益のでない物件を購入してしまうことです。

そうならないためにも、不動産投資の初心者がまず避けるべきは以下の通りです。

それでは詳しく解説します。

都心の新築区分ワンルーム

都心の新築区分ワンルームは、初心者がつまずきやすい物件です。新築プレミアムで価格が高く、利回りは低め。そのうえ金利上昇や管理費・修繕積立金の増加で、簡単に手残りがマイナスになります。

キャッシュフローが赤字だと、金融機関からの評価も下がり、次の融資が受けにくくなります。

さらに区分所有は、家賃や修繕の意思決定ができず、収益改善の手段が限られます。初心者は最初から薄利の物件に乗らない判断が無難です。

築30年以上の築古アパート

築古アパートは価格が安く見えますが、初心者には難易度が高い物件です。理由は、修繕や設備交換が重なりやすく、想定外の出費で一気に利益が消えるからです。

屋根・外壁・給排水・給湯器などが同時期に寿命を迎えると、数十万〜数百万円が必要になります。さらに融資期間が短くなり、月々の返済も重くなりがちです。

狙うなら修繕履歴の確認と、修繕費を別枠で確保できる人向けと考えましょう。

土地の価値が低い物件

土地値が弱い物件は、将来の融資を詰まらせるリスクがあります。金融機関は土地を重視するため、土地評価が低いと建物がほぼゼロ評価になることもあります。

結果として「借金は多いのに資産価値が低い」と見なされ、次の融資が出にくくなるのです。

初心者は、購入前に「土地がどれくらい下支えになるか」「売却時に逃げ道があるか」を必ず確認しましょう。

賃貸需要の低いエリアの物件

賃貸需要が弱いエリアは、利回りが高く見えても初心者向きではありません。

理由は、空室が出た瞬間に収支が一気に赤字化しやすいからです。大学や工場など、需要が一つに依存しているエリアは特に注意が必要です。

環境が変わると一気に入居が決まらなくなります。初心者は、人口動態・雇用・成約事例を確認し、需要が複数あるエリアを選びましょう。

良い物件を見つける方法は以下の記事で解説しています。

あわせて読みたい

プロ直伝！不動産投資の良物件の探し方と失敗しない3つのポイント 不動産投資で成功するカギは「良い物件」を手に入れられるかどうかです。しかし初心者にとって、理想の投資物件を見つけるのは簡単ではありません。 どこでどう探せばい...

地方の狭い単身向け築古物件

地方の「狭い・古い・単身向け」は競争力が落ちやすい物件です。新築は広く設備も充実しているため、古くて狭い物件は比較で不利になります。

専業大家なら工夫して回せますが、初心者が同じ戦い方をすると、広告費や原状回復費が重くなります。

入退去が頻繁になると、利益が削られ続ける構造になります。初心者は、埋める技術が必要な物件より、安定して選ばれやすい条件を優先しましょう。

【予算別】不動産投資の初心者向け投資手法の選び方

不動産投資を始める際、初心者は「何を買うか」よりも「いくら使えるか」から逆算する方が失敗しにくくなります。

予算別の初心者向け不動産投資の手法は、以下の通りです。

まず大前提として、不動産投資は融資でレバレッジをかけて投資をするのが一般的です。

不動産投資は融資戦略でほぼ決まると言っていいほど、返済期間や金利の設定で成功するかが決まります。

以下で紹介している金額は少ないように思えますが、融資を引く前提で考えた時に最低限必要な資金です。

不動産投資でいくら必要かは以下の記事でも詳しく解説しています。

あわせて読みたい

不動産投資の自己資金はいくら必要？100万〜3000万円で購入できる物件例を紹介 「不動産投資を始めたいけれど、一体いくら貯金があればいいんだろう？」 「自己資金が少ないと、やっぱり審査に通らないのかな？」 結論から言えば、不動産投資に必要...

数万円〜｜不動産クラウドファンディング・REIT

数万円から始めるなら、利益より経験を得ることが目的です。クラウドファンディングやREITは少額でも、利回りの考え方やリスク説明の読み方を学べます。

運用期間、想定利回りの根拠、劣後出資の有無などを比較することで、「安全そうに見える表現の落とし穴」に気づけるのがメリットです。

注意点は、元本保証ではないことと、途中解約が難しい場合があることです。

あくまで判断軸づくりの練習として活用し、次の現物投資につなげましょう。

100万円〜｜地方戸建（中古）で運営経験を積む

自己資金100万円前後あれば、地方の中古戸建で実際の運営を学ぶ選択肢が出てきます。

価格が比較的低く、入居が決まれば利回りが分かりやすいため、「募集・修繕・管理」といった実務感覚を身につけられます。

一方で、空室が続くと固定費が重く、修繕1回で利益が飛ぶこともあります。初心者は以下を満たす物件に絞りましょう。

「安いから買う」ではなく、「守れるか」で判断することが重要です。

数百万円〜1千万｜小規模アパート

数百万円の自己資金が用意できるなら、小規模アパートで資産形成の土台を作れます。

賃貸需要が読みやすく、金融機関の評価も付きやすいため、次の融資につながる実績を作りやすいのが強みです。

駅距離・築年数・管理状態が良い物件は、空室リスクを抑えつつ売却（出口）も描きやすくなります。

ただし、利回りだけで選ぶとキャッシュフローが崩れ、拡大が止まる点には注意が必要です。

最初の物件では、利益最大化より「返済を守れるか」を最優先に考えましょう。

初心者向け不動産投資の始め方

不動産投資は「買う前の準備」でほぼ結果が決まります。

購入後はやり直しが効きにくく、融資・物件選定・出口のズレが赤字や売却損につながるからです。

初心者ほど勢いで動きがちですが、順番を守るだけで失敗確率は大きく下げられます。

ここでは再現性の高い不動産投資の始め方を以下の6ステップで解説します。

STEP1：自己資金とローンの限界値を知る

最初にやるべきは「いくらまで安全に借りられるか」を数字で把握することです。

頭金・諸費用・当面の修繕費・空室時の運転資金を分けて考え、毎月いくらまでなら耐えられるかを決めます。

家賃下落や空室を想定したシミュレーションも必須です。ここが固まると、見るべき物件が自然に絞られます。

STEP2：投資目的（老後資金or副収入）を明確にする

目的が曖昧だと、物件選びがブレて失敗しやすくなります。

副収入目的なら「手残りと運営のしやすさ」、老後資金・資産形成なら「立地と出口」が重要です。

「月の手残り」「◯年後の残債」「売却想定価格」など、数字に落とすと判断が速くなります。

STEP3：サイトで物件の相場や「勝てるエリア」を特定する

問い合わせ前に相場観を作ることが最重要です。

同エリア・同築年・同間取りの家賃相場、空室期間、競合物件をチェックしましょう。

あわせて人口動態や主要雇用など、賃貸需要が一つに偏っていないかも確認します。相場が分かれば、営業トークに流されにくくなります。

STEP4：投資予定のエリアの不動産会社に物件の問い合わせをする

問い合わせは「情報収集」として行うのがコツです。

自己資金の目安、物件タイプ、重視条件、購入時期を伝え、「融資や出口も考えている」姿勢を見せると提案の質が上がります。

1社に絞らず、複数社を比較することで本当の相場が見えてきます。

STEP5：不動産会社から紹介してもらった物件を検討する

検討は必ずこの順番で行います。

先に数字（手残り・下振れ耐性）を確認し、次に現地で立地や建物状態をチェックします。

最後に「売るとき誰が買うか」を想定します。良い物件ほど派手さがなく、弱点が少ないのが特徴です。

STEP6：融資を引いてから契約を進める

初心者は「融資を固めてから契約」が鉄則です。

金利・期間・自己資金の入れ方を事前に確認し、条件が厳しければ物件を見直す方が安全です。

融資が固まれば契約条件も整えやすく、手付金リスクも防げます。

融資は不動産投資の要になるので、不動産投資を始める前にこのへんの知識を身に付けてから挑みましょう。

融資については以下の記事を参考にしてください。

あわせて読みたい

不動産投資は融資戦略が9割！成功する人がやっていること5つのこと 「不動産投資をするために動いているけど、融資が全然通らない」「どうしてあの人は同じ年収なのに次々と物件を増やしているのか？」 その答えは、物件の目利きではなく...

改めて知っておきたい不動産投資の仕組み

ここまで不動産投資の初心者に初めに理解して欲しい内容を紹介しました。

ここからは、おさらいとして、不動産投資の仕組みについて解説していきます。

不動産の収入はインカムゲインとキャピタルゲイン

不動産の利益は次の2つで構成されます。

家賃が黒字でも売却で損をすれば負けますし、家賃が薄くても売却益で勝つケースもあります。

購入前に「家賃下落・空室・売却価格下振れ」を織り込んでも破綻しない設計かを確認することが、安全な投資の大原則です。

不動産投資は「物件購入」だけではない

不動産投資＝現物購入ではありません。クラウドファンディングやREIT（不動産投資信託）といった少額投資もあります。

これらは、運営をプロに任せながら分配を受け取る仕組みで、リスクを限定しつつ学べるのが特徴です。

元本保証はありませんが、「利回りの見せ方」「リスク説明」「案件の読み方」を学ぶには有効です。

初心者は学ぶフェーズと、現物で増やすフェーズを分けると判断がブレにくくなります。

節税効果は「目的」にしない

不動産投資は節税にも繋がりますが、節税はあくまで結果としてついてくるものと考えるのが安全です。

節税だけを目的にすると、収益性の弱い物件を正当化してしまい、手残りが減るリスクがあります。

減価償却や経費計上で税金が減る場面はありますが、税金が減っても、キャッシュが減れば意味はありません。

優先順位は常にこの順番です。

この順番を守ることで、長く続く投資になります。

不動産投資が減税になる詳しい仕組みを知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

あわせて読みたい

不動産投資の節税には減価償却が有効！メリットや注意点をプロが解説 不動産投資における減価償却の活用は、高額な税負担に悩む法人経営者や高所得サラリーマンにとって、有効な節税戦略です。 収益物件の運用で生じた会計上の赤字を本業の...

不動産投資の初心者が気になるよくある質問

初心者の不安は、断片的な失敗談や「怖い話」によって増幅しがちです。

不動産は金額が大きく、失敗すると目立つため、感情的な情報が先行しやすいからです。

ここからは不動産投資の初心者が気になるよくある質問を解説します。

「不動産投資はやめとけ」と言われる本当の理由は？

「やめとけ」と言われる原因の多くは、不動産そのものではなく買い方の失敗です。

赤字になる人には、共通する設計ミスがあります。

• 利回りだけを見て購入し、返済後の手残りがマイナスになる
• 土地値が弱く、金融機関評価が出ず次の融資が止まる
• 需要の薄いエリアで空室が長期化する

これらはすべて、購入前の確認不足が原因です。

資金計画→相場把握 →融資条件→契約という順番を守り、弱点の少ない物件を選べば、不動産投資は危険なギャンブルではなく、管理可能な投資になります。

もちろん、確実に利益を生み出せる物件だと判断できる場合は、先に契約をしてしまい、後から融資を引くという法方もあります。

しかしながら、これは初心者ではそう簡単ではなく、経験則ができる戦略になるので、基本的には上記の流れを守りましょう。

不動産投資を20代〜30代の若いうちに始めるメリットは？

若いうちに始める最大のメリットは、時間を味方にできることです。長期で運用できれば、家賃収入と返済の積み重ねで資産形成が進み、仮に失敗しても立て直す余地があります。

具体的な強みは次の3つです。

• 融資期間を長く取りやすい可能性がある
• 改善・検証の試行回数を増やせる
• 早い段階で自分の勝ちパターンを作れる

ただし、若さは無理なレバレッジの言い訳にはなりません。若さは「背伸びする理由」ではなく、「小さく始めて検証できる武器」として使うのが正解です。

初心者がまずやるべき勉強法は？

初心者が最初に身につけるべきなのは、知識量ではなく判断基準です。そのため、本は網羅型より「再現できる型」が学べるものを選びましょう。

おすすめの流れは次の通りです。

• 基礎本で全体像（収入・支出・融資・税）を把握する
• エリアを1つ決め、物件を100件見て相場観を作る
• 現地確認と不動産会社から一次情報を取る

動画やSNSは刺激になりますが、断片的になりやすいため、必ず「数字で確認する項目」を手元に残すことが重要です。

勉強は「読む→見る→聞く→数字で判断」の順で進めると最短です。

まとめ

2026年でも、不動産投資は初心者にとって「やり方次第でアリ」です。

ただし、勝ち方は昔と変わっています。重要なのは、利回りの高さではなく返済後の手残りと、売却まで含めた出口設計です。

避けるべきなのは、次のような身動きが取れなくなる物件です。

不動産投資は、予算に合わせて小さく練習し、相場観を作り、融資を固めてから契約するという順番を守るだけで失敗確率は大きく下げられます。

まずは自己資金と耐久力を把握し、弱点の少ない一手から始めることです。それが、初心者が遠回りせずに資産形成へ進むための最短ルートです。

本記事の内容はYoutubeでも解説しています。