新築木造アパートの不動産投資が熱い！アパート経営の魅力やリスクを徹底解説

不動産投資で一棟アパートを購入する際は、規模拡大の効率性や税制メリットに魅力がある一方で、空室や金利変動などのリスクにも注意が必要です。

そこで本記事では初心者にもわかりやすく、アパート投資の始め方から利益の出し方、注意すべきリスクまで徹底解説します。

重要なポイント

• 一棟アパート投資は少ない取引で資産規模を拡大しやすいメリットがある
• その反面、空室・金利上昇・災害など多様なリスク管理が必要になる
• 利回りだけでなく実質収益や融資条件まで見据えることが成功するポイント

不動産投資において一棟アパートが選ばれる理由

様々な形の不動産投資がある中で、一棟アパートが選ばれる理由は以下の通りです。

• 他の投資方法と比べて資産を拡大しやすい
• 投資効率が高い
• 所得税・住民税の節税効果が高い

それでは詳しく解説します。

他の投資方法と比べて資産を拡大しやすい

アパート一棟購入では、1回の取引で複数の住戸をまとめて契約できるため、戸数を増やすごとに契約や手続きの回数が増えにくいのが特徴です。

区分マンションや戸建て投資では物件ごとにローン審査や媒介契約が必要ですが、一棟アパートなら一契約で複数戸分をカバーできます。

これにより、同じ取引回数でもより多くの戸数を所有でき、物件数が増えるほど一戸あたりの管理手間は軽減されます。

さらに物件全体で管理することで広告や清掃などの費用を戸数分で分散でき、物件規模を大きくするほどコスト効率が向上します。

投資効率が高い

一棟アパートは、規模メリット以外にも投資全体の効率を高める要素が多いです。

たとえば、複数戸をまとめて経営することで、広告費や管理費を戸数で分散でき、一戸あたりのコスト負担を抑えられます。

また、全体で満室運営を達成できれば、一定の空室が出ても収益に大きな影響を受けにくくなります。

建物全体に最新設備を一斉導入したり、一括して修繕を行ったりするなど、物件全体で施策を講じることでさらに付加価値を向上できます。

市況や競合状況に合わせた一括改修・賃料改定も行いやすく、トータルで高い収益性を目指せる点がアパート一棟で不動産投資を進める強みです。

所得税・住民税の節税効果が高い

一棟アパートでは減価償却費や借入金利息などを大きく計上できるため、所得税・住民税の節税効果が高い点も選ばれる理由です。

アパート（特に木造）の建物部分は法定耐用年数に応じて減価償却し、その費用を家賃収入から差し引くことで課税所得を圧縮できます。

木造建築の場合、法定耐用年数が22年と短いため1年あたりの減価償却費が大きく、年収が高いサラリーマンや大家ほど税金が大幅に下がります。

さらに借入金利を経費計上することで不動産所得を赤字化し、給与所得などと損益通算して総合課税所得を減らせば、手元のキャッシュをプラスに保ちつつ税負担を大きく軽減できます。

不動産投資における節税については、以下の記事でも詳しく解説しています。

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アパート一棟の不動産投資リスク

アパート投資にはさまざまなリスクがあります。

代表的なリスクは以下の通りです。

• 空室・家賃下落リスク
• 金利上昇・融資条件悪化リスク
• 修繕・老朽化リスク
• 災害・事故リスク
• 管理会社・運営リスク
• 流動性（売却）リスク

これらのリスクを対策しないと「不動産投資に失敗してしまう」ほどインパクトのあるものです。

詳しいリスクの説明や対応策については、以下の記事で詳しく解説しています。

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アパート投資で利益を出すための3つのポイント

アパート一棟で不動産投資を始める方に、利益を出すために抑えておくべき6つのポイントを紹介します。

ポイントは以下の通りです。

• 利回りだけで判断しない
• 融資が出る条件を先に固める
• 出口（売却）から逆算する

それでは詳しく解説します。

利回りだけで判断しない

物件選びで「表面利回り（家賃収入÷購入価格）」だけを見るのは危険です。

実際には経費や借入返済を差し引いた実質利回り（ネット利回り）やキャッシュフロー（CF）を重視すべきです。

高利回り物件でも維持費が高ければ手残りが少なくなりますし、借入金額が多いと返済で利益が消える場合もあります。投資判断には以下の指標も確認しましょう。

• 実質利回り（ネット利回り）: 家賃収入－諸経費（税・保険・修繕費など）
• キャッシュフロー（CF）: 家賃収入－経費－ローン返済額。プラスなら資金が手元に残る運営ができている指標
• 返済比率（DSCR）: 純収益（NOI）÷年間ローン返済額。一般的に1.2倍以上あれば返済余力ありとされ、1倍以下は返済ぎりぎりの水準

不動産投資における利回りについては、以下の記事を参考にしてください。

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融資が出る条件を先に固める

投資を始める前に金融機関の融資条件を把握しておきましょう。

金融機関は年収や勤続年数などの属性に加え、他の借入状況・自己資金を総合的に審査します。

一般的に年収700万円以上あると融資審査は有利になりやすいとされますが、これ以下でも複数の銀行に申し込み自己資金を厚くすれば融資可能となることもあります。

住宅ローンをすでに抱えている場合は審査に影響するため、借入残高を減らす（繰上返済）などして返済負担率を低くしておくと良いでしょう。

借入を法人で行うか個人で行うかでも条件が変わります。

いずれにせよ、事前に事業計画を持って銀行に融資相談し、借入可能額と条件を明確にしておくのが安心です。

融資戦略については以下の記事を参考にしてください。

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出口（売却）から逆算する

取得時から出口戦略を考えておくことも重要です。

取得後にいくらで売却できるかを、「土地値」「周辺の売買事例」「将来の利回り推移」から逆算します。

一般に新築プレミアムは数年で剥がれ、完成後に賃料相場が下がって利回りが低下します。

その前提で売却価格を見積もり、想定通りの儲けが出るか計算します。

特に築20年を超えると価格が急落しやすいため、その前後の出口を想定しましょう。

土地値を下支えにする考え方（貸家建付地評価）も使い、築年次ごとの資産価値推移を調べておくと安心です。

出口戦略については以下の記事を参考にしてください。

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今アパートの不動産投資は「新築木造」が熱い！その理由とは？

中古アパートは当初利回りが高いメリットがありますが、近年はその優位性が薄れてきています。

中古物件は築年数が進むほど金融機関の融資条件が厳しくなり、ローンがつかない投資家には手が届きにくくなるため、富裕層など現金買い主体の投資家が主に購入するようになっています。

これにより価格が割高になりやすく、実質利回りが落ちる傾向があります。

そこで近年、注目を集めているのが新築木造アパート投資です。

競合が少なく初心者にも取り組みやすい分野であり、現行の市場動向にも合致しています。

以下で、中古より新築木造が狙い目とされる理由と、成功のポイントを解説します。

「完成済み新築」ではなく土地からのプラン付きから手をつける

新築木造アパート投資といっても、完成済みの建売物件と土地から企画するプラン付き物件では事情が違います。

完成済み新築はすぐ入居が決まりやすいものの、すでに開発業者の利益が乗った価格となっているケースも多く利回りが低めです。

一方で土地からのプラン付き投資なら、土地選び・企画設計から参画できるため競合が少なくコストを抑えやすいのが特徴です。

自分で間取りや設備を選べる自由度も高く、市場ニーズに合わせて資産価値を高められます。

建売新築は販売目的で既に高利率で売り出されていることも多いため、費用対効果を考えるなら土地取得から建築プランを組む方法がおすすめです。

新築木造アパートが有利に働く理由

新築木造アパートが有利に働く理由は以下の3つの通りです。

収益化のスピードが早い
融資条件の緩和による資金効率の向上
建築コストの抑制と投資回収の速さ

木造アパートはRC（鉄筋コンクリート）と比べて工期が短く、完成までの時間を短縮できる点がメリットです。

工期短縮により早く入居開始でき、収益化が早まります。

また木造の法定耐用年数は22年ですが、金融機関によっては30～35年ローンを組めるケースが増えています。

返済期間を長くとれると月々の返済額を抑えられるため、返済負担率が下がって融資枠が広がります。

結果として少ない自己資金でも大きなローンが組め、高いCFを得やすい設計が可能です。

さらに木造は躯体コストがRCより低いため建築費全体を抑えやすく、投資回収も早くなります。

これらの要素が組み合わさることで、新築木造アパートは金融面・収支面ともに初心者から資金力のある投資家まで広く選ばれています。

対象エリアの考え方

新築木造アパートは都心エリアよりも、周辺都市や地方都市で成立しやすい特徴があります。

都市中心部は土地価格が高く利回りが低くなりがちですが、周辺都市なら家賃水準に対して土地価格が割安なため、高めの利回りを狙いやすいからです。

地方都市周辺では木造建築コスト自体も都心より低いため、同じ自己資金でもより大規模な物件を建築できます。

たとえば大都市のベッドタウンや、教育・インフラが整った地方中核都市を選べば、安定した需要が見込めつつ利回りも確保しやすくなります。

初心者向けの新築木造アパート投資の始め方

不動産投資初心者はまず、小規模な土地付きプラン付き新築木造から始めるのが賢明です。

土地探しから建築計画まで全て経験し、実践ノウハウを身につけます。

最初の1棟で諸手続きを学びつつ空室対策や運営管理を経験し、その後2棟目、3棟目と段階的に規模を拡大すると良いでしょう。

プラン付き投資では間取りや仕様を自分で選べる自由度があるため、満室化のための工夫や収益性のコントロールを学びやすい利点があります。

最初の1棟目では高すぎるリスクは避け、返済年数の長い新築木造から入り、投資経験と信用を積んでいくことで次のステップに備えます。

着実に完遂しながら段階的に投資領域を広げる姿勢が成功の鍵です。

物件の探し方については以下の記事を参考にしてください。

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1棟目で失敗しないための「買ってはいけないアパート」チェックリスト

1棟目の投資で失敗しないために、次のようなリスクの高い物件を避けましょう。

これらは初心者にとって罠となるポイントです。

避けるべき物件	特徴
土地値とかけ離れている	取得価格に占める土地価格が不相応に低い物件は要注意。売却時に土地値で回収できない価格設定の場合、出口で大きな損をするリスクがある。
融資が属性頼みで付いている	年収や勤続年数だけで融資を受けている物件は物件そのものの担保力が弱い可能性がある。物件の収益力で返済が賄えるかを確認する。
狭すぎ・ターゲットが限定的	間取りが極端に狭い（例：1K10㎡弱）物件や、特定層（学生、高齢者など）にしか需要がない物件は埋まりにくい。需要層が絞られすぎると入居率が低迷し、売却時にも買い手が限定される。
修繕・設備更新の山が直近	築浅でも直近で大規模修繕が必要な物件、もしくは築古で修繕費用が連続するスケジュールの物件は避ける。購入後すぐに多額の修繕費がかかると、キャッシュフローが一気に悪化する。
サブリース・不利な契約条件	管理会社に一括賃貸するサブリース契約は手軽ですが、保証賃料は実勢家賃の8～9割にとどまり実質利回りが下がるので注意。

以上に当てはまる物件はリスクが高く、初心者は特に警戒が必要です。

アパートの不動産投資でよくある質問

ここからは一棟アパートで不動産投資を始める方のよくある質問を紹介します。

アパートの不動産投資で自己資金はいくら必要？

物件価格の20～30%程度を自己資金として用意できれば安心です。

新築プラン付き物件なら購入価格の10%程度でも購入できる場合がありますが、仲介手数料や税金（登録免許税・不動産取得税等）など諸費用を含めると合計10%以上の頭金は見込んでおくと安全です。

例として1億円の物件なら頭金2000万～3000万を目安にしましょう。

この額が準備できない場合は、親族からの借り入れや投資ローンの組み合わせ、補助金・融資制度の活用なども検討してください。

会社員のままでもできる？

会社員でも不動産投資は可能です。むしろ安定した収入があるサラリーマンは、年収や勤続年数で融資審査を通りやすくなります。

年収700万円以上を一つの目安とされることが多いですが、600万円台でも勤務先や返済比率次第で融資が受けられるケースもあります。

会社員の場合は給与所得で得た赤字と賃貸収入を損益通算して節税できるメリットもあります。

ただし、本業の給与減少につながらないよう返済負担率（年間返済額÷年収）には注意が必要です。

アパートの不動産投資は住宅ローンがあると不利？

アパートの不動産投資に限らず、住宅ローンを返済中だと、投資用ローン審査で不利に働くことがあります。

住宅ローン返済中は返済負担率が高くなるため、投資用に借りられる額が減る可能性があります。

アパートは新築と中古のどっちがいい？

新築と中古どちらが良いかは投資方針次第です。

新築は空室リスクや修繕リスクが低く、融資審査も通りやすいのが特長です。

一方で利回りはやや低めになります。

中古は初期費用が安いため表面利回りが高い物件が多いですが、融資条件は厳しく、築年による修繕コストがかさむ点に注意が必要です。

初心者や安定志向なら新築プラン付きから始めるのがおすすめですし、節税効果や高利回りを重視する方は中古がおすすめです。

アパートの不動産投資を補助してもらう管理会社はどう選ぶ？

まず入居者募集力を重視し、管理会社が現在管理している物件の満室実績（管理戸数の95％以上が目安）や入居率を確認しましょう。

次に広告展開力やネットワーク、仲介業者との連携など、客付けの具体的な提案内容を比較します。

管理手数料は家賃収入の5％前後が相場ですが、極端に安すぎる会社はサービス品質に不安がある場合もありますので注意が必要です。

また、トラブル時の対応体制（緊急連絡対応やメンテナンス体制）や担当者の対応の速さ・誠実さも大切です。

可能なら複数社に見積り・提案を依頼し、最終的に「この会社なら入居者を増やしてくれそうだ」と確信できる担当者を選びましょう。

まとめ

本記事では、一棟アパート投資のメリット・リスクから、具体的な利益の出し方までを解説しました。

一棟アパート経営は、「資産拡大のスピード」や「高い節税効果」という大きな魅力がある一方で、空室や金利上昇などのリスク管理が欠かせません。

特に現在は、融資条件の緩和や投資回収の早さから、「新築木造アパート（土地からのプラン付き）」が、初心者から経験者まで幅広く注目されています。

成功のために押さえるべきポイントは以下の通りです。

• 多角的な視点での収支判断：表面利回りだけでなく、実質利回りやキャッシュフロー、返済比率（DSCR）を重視する。
• 事前の融資戦略： 自分の属性を把握し、物件を探す前に金融機関の融資条件を明確にしておく。
• 戦略的な物件選び： 土地値と乖離した物件や極端にニーズの狭い物件を避け、出口（売却）を見据えた企画を行う。

不動産投資は、正しい知識を持って着実に1棟目の実績を積むことで、将来的な資産形成の強力な柱となります。

まずはご自身の状況に合わせた資金計画を立て、融資戦略や土地探し、物件探しから始めてみましょう。

こちらの動画も参考にしてください。