マンション投資の失敗事例3選！投資成功に導く3つの鉄則をプロが解説

2026年1月25日

「老後の年金代わりになる」「節税になる」といった営業トークに乗せられてマンション投資を始めた結果、毎月のキャッシュフローがマイナスになり、物件を売りたくても売れない状態に陥る人が少なくありません。

結論から言うと、マンション投資に失敗してしまうのは、高値づかみ（物件の価値以上の価格で購入してしまうこと）と融資戦略を知らないまま過大な借入をしてしまうことです。

実際、高値づかみをすればローン返済が家賃収入を上回りやすく、融資戦略を誤れば事業拡大が途中で行き詰まります。

そこで本記事では、マンション投資にフォーカスし、初心者が陥りがちな典型的な失敗パターンや、マンション投資に失敗する主な原因、その対策について解説していきます。

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【監修者情報】不動産投資家　小原正徳

1981年4月6日生まれ　不動産投資家
東京大学卒業後、EYグループ不動産部門、
ゴールドマン・サックスグループ不動産ファンド部門を経て
2016年に東京都新宿区株式会社不動産科学研究所で独立
2022年には総資産20億円を形成
同年、新たなチャレンジとして不動産投資スクールを開校し、自身の培ったノウハウの提供を開始

株式会社不動産科学研究所　代表取締役
宅地建物取引士
不動産鑑定士
不動産証券化協会認定マスター

マンション投資でよくある失敗事例

まず、マンション投資で初心者が陥りがちな典型的な失敗パターンを3つ見てみましょう。

頭金ほぼゼロのフルローンで購入する

都市部の新築ワンルームマンションを頭金ほぼゼロのフルローンで購入するケースは、初心者に多い典型的な失敗例です。

新築物件は販売価格が割高なため表面利回りが低く、ローン返済や管理費・修繕積立金を差し引くと毎月の手残りがほとんど出ません。また、固定資産税や火災保険料などの費用も発生するため、想定していた以上に手残りが減ってしまいます。

営業マンからは「老後の年金代わりになる」「節税になる」「ほったらかしで大丈夫」と甘い誘い文句をかけられますが、実際には経費と返済で利益が消え、毎月の持ち出し（オーナーの自腹負担）が発生するケースも珍しくありません。このように、当初期待していた「年金代わりの収入」は得られず、むしろ負担が増える結果となってしまいます。

サブリース（家賃保証）を過信してしまう

「家賃保証（サブリース）付きだから安心」と信じて物件を購入したものの、「数年後に賃料保証の一方的な減額や契約打ち切りを通告される」のもマンション投資でよくある失敗パターンの一つです。

有名なシェアハウス投資商品「かぼちゃの馬車」の破綻では、相場よりはるかに高い価格で物件を販売し、高い家賃保証を謳いながら実際には新規オーナーからの資金で賃料を支払うという自転車操業が問題となりました。

同様にマンション投資の商品でも、物件価格が割高であることや賃料保証の仕組み自体が長続きしないケースがあります。

「保証があるから大丈夫」と鵜呑みにせず、相場より高すぎる価格設定になっていないか、保証賃料が現実離れしていないかを必ず確認すべきです。

節税・保険・年金をうのみにして購入してしまう

営業マンに「節税になります」「生命保険代わりになります」「老後の年金になります」などと言われ、そのセールストークを鵜呑みにして購入してしまうケースも多く見られます。

本来、不動産投資の目的は毎月のキャッシュフローや資産形成のはずですが、こうした営業フレーズに惑わされると肝心の目的を見失いがちです。

確かに、減価償却によって一時的に所得税負担が減る場合や、ローンに団体信用生命保険が付いていて契約者の死亡時に残債がゼロになる（生命保険代わりになる）ケースはあります。

しかし、それらは副次的な効果に過ぎず、それだけをあてに高リスクな物件を買うのは本末転倒と言えます。結果として、「期待した節税効果はほとんど得られず、毎月の手出しが増える一方で資産も拡大しない」という残念な状況に陥ってしまいます。

マンション投資に失敗する主な5つの原因

次になぜそのような失敗が起きるのか、主な原因を5つに分けて解説します。

なお、マンションに限らず不動産投資のよくある失敗例は以下の記事でも紹介しています。

高値づかみで割高物件を買わされる

不動産投資の失敗で最も多い根本原因は、物件を高値づかみしてしまうことです。つまり、実際の価値に見合わない割高な価格で購入してしまうパターンです。

特に新築マンション投資では、建築コストと適正な利益を大きく上回る、広告・営業経費込みの販売価格になっているケースが少なくありません。

その結果、借入額が過大になり毎月のローン返済が重くのしかかります。販売資料上では高めの家賃設定で収支が組まれていて一見プラスに見えても、実際の相場家賃で計算し直すと経費 + 返済 > 家賃収入となり、毎月の持ち出しに陥ってしまう例がよくあります。

高値づかみを避けるためには以下のチェックポイントを意識しましょう。

周辺の中古マンションの取引事例と価格を比較する
新築プレミアム（新築ゆえに上乗せされている価格幅）がどの程度か把握する
実利回りで計算する

高値づかみを避けるための利回り計算については、以下の記事でくわしく解説しています。

融資戦略のミスと借り過ぎ

物件の目利きに自信があっても、融資戦略を誤ると途中で成長が止まります。

個人の給与を担保にしたアパートローンは比較的借りやすく、融資枠も2億円前後まで出ると言われます。しかし、戦略なしにその枠を使い切ってしまうと、そこから先に3億・5億円規模へ事業を拡大しようとしても金融機関から融資を受けられず、「中途半端な規模」で頭打ちになるリスクがあります。

本業を辞めるには至らない家賃収入しか得られず、以後の買い増しもできない状態になりかねません。

さらに、不正融資にも注意が必要で、例えば住宅ローンを自宅用と偽って投資用マンションに充てるケースなどがあり、「業者に大丈夫と言われた」と主張しても通用しません。

発覚すれば直ちに一括返済を求められ、金融機関からブラック扱いされるなど人生に関わるダメージを受けます。

融資で失敗しないためには以下のポイントを抑えておきましょう。

借入枠の使い方・金融機関選びを計画する（例：アパートローンで2億円使い切るとその後の融資が難しくなる）
住宅ローンを投資用に使うなどの不正融資は絶対に行わない
変動金利に偏りすぎない
長期的には手元現金で借入残高を返せる余力（実質無借金状態）を目指す

融資戦略については以下の記事で詳しく解説しています。

立地・賃料・空室リスクの読み違い

どんなに良い物件でも、立地条件や賃貸需要を読み間違えると収支は成り立ちません。

例えば、最寄り駅から遠すぎたり坂の上にある物件、周辺に賃貸ニーズが乏しいエリアのマンションでは、高い入居率や希望通りの賃料収入を見込むのは難しくなります。

また、一見需要がありそうな立地でも、その需要が特定の大学や工場など一つの施設に依存している場合は要注意です。そうした施設が移転・撤退すれば、一気に空室が増え賃料が下落するリスクがあります。

購入前にSUUMOやホームズなどの賃貸募集情報や過去の成約事例から周辺の実際の賃料相場を調べ、自分で収支シミュレーションを引き直すことが欠かせません。

立地・賃料のリスクに備えるために、以下のポイントを確認しておきましょう。

物件周辺の賃貸需要を徹底リサーチする（駅からの距離、坂の有無、近隣の求人状況や学校の有無など）
特定施設頼みの需要の場合、その施設の移転・撤退リスクを織り込む
販売資料の想定家賃は鵜呑みにせず現実的な賃料で収支を計算し直す
地域全体の空室率の推移や人口動向も確認し、長期リスクを見積もる

マンション管理・運営のミス

物件購入後の管理・運営面のミスも失敗要因になります。

管理を任せる管理会社や担当者の質が低いと、空室発生時の募集対応が遅かったり入居者からの連絡対応が後手に回ったりして、問題が長引くケースがあります。

その結果、空室期間が長引いて家賃収入が想定より減少したり、トラブルが深刻化する恐れもあります。不満を感じる場合は担当者の交代を依頼し、必要に応じて管理会社自体の変更も検討すべきです。

また、入居者トラブルへの備えも重要です。賃料滞納や夜逃げのリスクには保証会社の利用が有効で、オーナーの損失リスクを大幅に軽減できます。騒音・ゴミ出しなど近隣とのトラブルが起きた場合は、管理会社と連携して早期に対応し、問題を長期化させないことが大切です。

さらに、修繕費用の見積もり違いにも注意が必要です。マンションでは年月とともに外壁塗装や屋上防水など数百万円規模の大規模修繕が発生します。長期修繕計画を確認し、その費用をあらかじめ収支に織り込んでおかないと、いざという時に資金不足に陥りかねません。

管理・運営で失敗しないためには、以下のポイントを確認しておきましょう。

管理会社の対応品質をチェックする
担当者に不満がある場合は交代を依頼し、根本的に問題があれば管理会社自体の変更も検討する
入居者の賃料滞納・夜逃げに備えて保証会社を導入し、リスクを軽減する
騒音・ゴミ出しなどの近隣トラブルは管理会社と連携し、早期解決に努める
長期修繕計画を踏まえ、大規模修繕費を試算して資金計画に織り込んでおく

想定不足や情報弱者マインド

最後の失敗要因は、投資家側の準備不足やマインドセットの問題です。

業者任せで自分で検証しない人は、高い確率で失敗します。実際、プロ投資家が挙げる初心者の失敗例でも「業者の言いなりで購入した」「営業トークを鵜呑みにして判断した」といったケースがよく指摘されます。

また、「まずは小さな区分から」という考え方の落とし穴にも注意が必要です。低利回りの区分マンションをフルローンで購入してもキャッシュフローはほとんど残らず、その実績を見た金融機関からは「賃貸経営がうまくいっていない」と見なされてしまいます。

その結果、一棟アパートやより有利な案件にステップアップする際に追加融資を受けにくくなり、結局また同様の低収益物件を買い足すループに陥りがちです。

せっかく小さい物件から始めても、戦略を誤るとかえって成長のブレーキになりかねません。

購入前に十分な勉強を行い、複数の書籍やセミナーで知識武装してから意思決定をするようにしましょう。

マンション投資で失敗しないための3つの鉄則

それでは、マンション投資で失敗を避けるために押さえておきたい3つの鉄則を解説します。

「価格」ではなく「価値」を見る
出口戦略と融資戦略をセットで考える
事前の情報収集と勉強をサボらない

鉄則1｜「価格」ではなく「価値」を見る

物件の提示価格に飛びつくのではなく、その本来の価値を冷静に見極めましょう。エリアの需要、築年数、想定利回り（賃料収入）、周辺の成約価格などから、その物件の妥当な価格帯を数値で判断します。

サブリースで保証された高めの家賃や、新築ゆえのプレミアムが上乗せされた価格に惑わされず、あくまで市場相場に照らした価値で評価することが重要です。

例えば、新築マンションが同エリアの中古物件より極端に高値で売られている場合、その差額を家賃収入で回収できるか慎重に検証すべきです。

最終的には、その物件から得られる価値（収益力）に見合った価格で購入することが、健全なマンション投資の第一歩と言えます。

鉄則2｜出口戦略と融資戦略をセットで考える

購入前に出口戦略（売却プラン）と融資戦略の両方をしっかり描いておきましょう。「いつ頃・いくらで売却できそうか」「その時点でローン残高はいくら残っているか」を想定し、それでも売却益が出るか（もしくは損失なく処分できるか）を検討します。

また、目先の1件目の融資だけでなく、次の物件取得や規模拡大まで見据えた資金計画を立てることも重要です。

例えば、最初の融資で個人の融資枠を使い切って約2億円まで借りてしまうと、その後に3億・5億円規模へ拡大しようとしても融資を受けられなくなります。

そうならないよう、どの金融機関からどの程度の融資を引き出し、次にどう繋げるかまで戦略を持って取り組みましょう。

出口戦略については、以下の記事が参考になります。

鉄則3｜事前の情報収集と勉強をサボらない

不動産投資では準備不足のまま始めること自体がリスクです。実際、プロの投資家の多くは最低でも「購入前に関連書籍を10～20冊は読むべき」と発信しているケースが多いです。

20冊も読めば必然と詳しくなるので、始める前は情報収集や勉強は徹底しておきましょう。

特に、過去の失敗事例から学ぶこと、融資の仕組みを理解すること、税金や減価償却の基礎を押さえることは最低限必須です。

幸い、投資関連の書籍やセミナー、YouTubeなどで学べる情報は豊富にあります。契約を急がず、まずは知識を身につけてから臨むことで、失敗リスクを大幅に減らせるでしょう。

そもそも不動産投資は失敗する確率がかなり高い投資になります。一度のミスがとりかえしのつかないことになるケースも多いです。

実際、不動産投資の失敗率は90％を超えるとも言われているので、見切り発車で進める前にまずは知識つけてから挑みましょう。

マンション投資でよくある質問

ここでは、マンション投資初心者が抱きがちな疑問と、その回答をまとめました。

「サブリース付き新築マンション」は本当に安心なの？

サブリース（家賃保証）付きだからといって安心とは限りません。

契約当初は一定の家賃収入が保証されますが、契約には賃料減額や打ち切りの条項がある場合が多く、数年後に保証賃料を一方的に下げられるケースも珍しくありません。

極端な例では、サブリース会社の経営悪化により保証契約そのものが維持できなくなるリスクもあります。

保証があることを前提に安心せず、保証がなくても採算が取れるかどうかで物件の良し悪しを判断することが大切と言えるでしょう。

区分マンション投資から始めても、後から一棟にステップアップできる？

可能ではありますが、最初の区分マンションの内容次第です。

低い利回りの区分をフルローンで購入してキャッシュフローがほとんど出ていない状態だと、金融機関から「賃貸経営がうまくいっていない」と判断されて追加融資を受けにくくなります。

その結果、一棟物件へのステップアップが難しくなるケースが多々あります。一方で、最初の区分投資で健全な収益実績を出せていれば、金融機関からの評価も高まり、一棟アパート購入への道が開けやすくなるでしょう。

金利上昇が怖いけど、それでも今からマンション投資を始めるべき？

金利上昇リスクを心配する気持ちはもっともです。

日本の超低金利も将来上向く可能性があり、変動金利で借りていると返済額が増えてしまう恐れがあります。

ただ、一方で現在は物件価格や競争環境など総合的に見て投資のチャンスがあるのも事実です。重要なのは、金利上昇に耐えられる計画を立てた上で始めることです。

例えば、固定金利や長期固定ローンを選べば金利変動の影響を抑えられますし、変動金利を利用する場合でも繰上返済用の余剰資金を確保しておくなど備えができます。また、借入額を抑えて利上げ余地（金利が上がっても収支が破綻しない余裕）を持たせておけば、将来の金利上昇局面でも慌てずに済むでしょう。

要は、金利リスクを織り込んだ堅実な計画を立てられるのであれば、今から始めても決して遅くはありません。

失敗しない物件の「最低ライン」を判断するチェックリストは？

絶対に失敗しない保証はありませんが、以下のポイントを満たす物件であれば比較的安全と言えます。

価格が相場と比べても適正
家賃収入やローン返済、管理費を差し引いても収支がプラス
最寄駅の距離や周辺環境が魅力的で賃貸需要が高い
販売資料の想定賃料が相場とかけ離れていない
修繕費や今後の管理費アップを織り込んでも収益が確保できる
融資条件が適切で多少の金利上昇が起きても返済に行き詰まらない
出口戦略が描ける

くわしくは以下の記事でも解説しています。

まとめ｜マンション投資の「失敗」は入口でほぼ決まる

本記事で紹介したように、マンション投資の失敗はほとんどが入口で決まると言っても過言ではありません。

プロの投資家も繰り返し強調しているように、相場を無視した高値づかみをしてしまうこと、そして融資戦略を考えず安易に借入をすることが、失敗の二大要因です。

裏を返せば、相場より割高な物件を掴まないこと、無理な借入や不正な融資に手を出さないこと、立地・賃料・修繕・金利などあらゆるリスク要因を事前に織り込んでおくことで、大半の失敗は防ぐことができます。

不動産投資は「実際にやってみて学ぶ」よりも、失敗しそうな投資は最初から避けることが肝心です。

トライ＆エラーによる自己成長は尊いものですが、こと不動産投資においては一度のエラーが致命傷になりかねません。

エラーになりそうなトライは避け、数字と現実を直視しながら冷静に判断できる投資家だけが、マンション投資で長期的な成功を掴めるでしょう。

成功している投資家の共通点は、常に学び続け、市場の変化に柔軟に対応する姿勢を持っていることです。

不動産投資のコツや初心者にありがちな失敗する考え・行動については、ブログ以外にYoutubeでも発信しています。

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