【保存版】不動産投資の失敗例24選と対策まとめ【プロが解説】

不動産投資は大きな利益が期待できる一方で、一度失敗すると抜け出せないような深刻なリスクもあります。

しかし、事前に知識と準備をしておけば多くの失敗は回避可能です。

本記事では、初心者が陥りがちな不動産投資の失敗例24項目と、その対策方法を詳しく解説します。

この記事の重要なポイント

• 適正価格で物件を購入する：市場の相場や利回りを自分で調べ、高値掴みを絶対に避ける
• 融資は計画的に利用する：無理な借入や不正な融資には手を出さず、安全に返済できる範囲でローンを組む
• 需要を徹底リサーチ：立地の賃貸需要を事前に調査し、営業トークに惑わされず自分の投資目的に合った物件を選ぶ

【物件購入前】不動産投資の失敗例8選と対策

不動産投資では、物件購入前の入念な準備や、購入後のリスクへの対応ができないと失敗する可能性が高いです。

まずは、不動産投資用の物件購入前によくある失敗例を紹介します。

• 業者の言いなりで購入してしまう
• 営業マンの営業トークに流されて買ってしまう
• 立地選びを失敗する
• 駐車場が足りない物件を買う
• 高値掴みをしてしまう
• 無理な借り入れをしてしまう　
• 融資戦略をミスした
• 不正融資に巻き込まれる

詳しく解説します。

業者の言いなりで購入してしまう

不動産会社に勧められるまま購入すると、楽観的な収支計画を信じてしまい、後から「話が違う」という失敗につながりやすいです。

業者は販売が目的なので、提示資料が都合よく作られていることもあります。実際、人気エリアだからと購入したのに空室が多く、期待した収支にならなかった例は珍しくありません。

大切なのは、最終判断を自分で行うことです。

業者の説明を鵜呑みにせず、必ず自分で収支シミュレーションを行い、本当に投資価値がある物件かを検証しましょう。

プロに相談するのは良いですが、「損をするのは自分」という意識で主体的に判断する姿勢が大切です。

営業マンの営業トークに流されて買ってしまう

営業マンの「節税になります」「年金代わりになります」といった甘い言葉に惑わされると、肝心の収益性を見誤るリスクがあります。

不動産投資で節税ができても毎月赤字では意味がありませんし、「将来売却益が出る」という説明も根拠が曖昧なことがあります。

重要なのは、自分の投資目的を明確にしてブレないことです。

営業トークより、「この物件は自分の目的に合うか」「手残りは確保できるか」を基準に判断しましょう。

即決を迫られた場合も、必ず一度冷静に考える時間を取るべきです。

本当に良い物件なら一晩待っても売れません。

立地選びを失敗する

賃貸需要のない場所で物件を買うと、空室が埋まらず投資は失敗します。

不動産はリフォームで建物を変えられても、立地だけは変えられません。

「安かったから」「高利回りだったから」と安易に選ぶと、人口減少エリア・大学や工場の撤退予定・坂の多い不便な場所など、根本的に需要が弱い立地をつかむ危険があります。

購入前には、そのエリアに借り手がいるかを徹底調査することが必須です。

人口動態や周辺の家賃相場、空室率、大学・企業・商業施設などの集客源を確認し、地元業者にも「どんな入居者が多いのか」「需要は十分か」などをヒアリングしましょう。

結局のところ、立地の見極めこそ空室リスクを最も減らす対策です。

不動産投資の物件の選び方については以下の記事を参考にしてください。

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駐車場が足りない物件を買う

車社会の地域では、駐車場不足は致命的な弱点になります。

地方では1世帯2台が一般的なエリアも多く、1台分しかない物件や駐車場なしの物件は敬遠されがちです。実際、駐車場が確保できず入居を断られたり、そもそも問い合わせが来ないケースもあります。

対策としては、地域の駐車需要を事前に把握することです。

最低1戸1台、可能なら2台分を目安にし、近隣の月極駐車場の空きや料金も確認しましょう。

どうしても足りない場合は、隣地を借りて増設するなどの対応も検討する価値があります。

地方物件では、駐車場の有無が入居率を左右するほど重要です。

高値掴みをしてしまう

どれほど良い物件でも、相場より高く買えば投資失敗に直結します。

購入価格が高すぎると手残りがほとんど出ず、場合によっては赤字になります。

さらに高値で買った物件は売りづらく、出口戦略も制限されます。

実際、周辺相場より高く買ったせいで「表面利回りは良いのに実質は全く儲からない」という例は多く、高値掴みは購入直後から負けスタートの状態です。

対策は 焦って買わないことです。周辺相場・取引事例・賃料・利回りを必ずチェックし、自分の中で「この価格以上は買わない」という基準を決めておくべきです。

業者に急かされても、割高なら迷わず見送りましょう。買わない判断も立派な成功です。

不動産の価値を計算する際の利回りや実質利回りについては、以下の記事を参考にしてください。

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無理な借り入れをしてしまう

銀行が貸してくれる金額と、投資家が「安全に借りられる金額」は別物です。

フルローンなど無理な借入で物件を買うと、空室や家賃下落が起きた瞬間に返済が回らなくなり、給与から補填する事態も起こります。

最悪、手放すしかないケースもあります。

重要なのは、家賃収入で無理なく返済できるかを基準に借入額を決めることです。

銀行の提示額をそのまま鵜呑みにせず、自己資金を厚めに入れたり、返済比率（返済額・家賃収入）を低めに抑えるなど余裕を確保しましょう。

融資はゴールではなく、「安定して回る投資のための道具」です。借りられる金額ではなく、返せる金額で判断する姿勢が大切です。

融資戦略をミスした

将来の規模拡大を考えず、目先の融資だけで物件を買うと 次の融資が通らず成長が止まることがあります。

一棟目の収支が悪いと、銀行は「運営が不安定」と判断し、二棟目以降の融資をしません。

また個人には借入総額の上限があり、戦略なく借り進めると早い段階で融資ストップになることもあります。

実際、フルローンで利回りの低い物件を買った結果、毎月の収支がギリギリになり、次の融資審査で断られたケースは珍しくありません。

重要なのは 長期の融資シナリオ を描くことです。

「一棟目で高収益物件を買って実績づくり → 次は評価が出る物件で〇〇銀行へ」など、数手先まで計画しましょう。

銀行ごとの特徴を把握し、借入枠をどこで使うか考えることも大切です。

まさに不動産投資は「物件選びより融資戦略」が重要です。

行き当たりばったりで借りず、長期計画に沿って融資を活用しましょう。

融資戦略については、こちらの記事も参考にしてください。

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不正融資に巻き込まれる

住宅ローンの不正利用や書類改ざんなどの“グレーな融資”に関わると、ローンの一括返済・金融ブラック化 など致命的な結果を招きます。

一部の業者は、 「住むことにして住宅ローンで買いましょう」「バレません」と勧誘しますが、住宅ローンを投資に使うのは契約違反で犯罪行為です。

発覚すれば即一括返済、多額の損失、今後の融資も絶望的になります。

また、収入証明の水増しなど書類改ざんに加担すれば、法的責任を問われる可能性もあります。

対策はシンプルで、「不正な融資スキームは絶対に断る」 これに尽きます。

どれだけ魅力的な物件でも、不正で取得した時点で投資ではなく「爆弾」になります。

信頼できる業者だけと取引し、透明な融資で買える物件だけを選びましょう。

【物件購入後】不動産投資の失敗例16選と対策

続いては、物件購入後の不動産投資の失敗例を紹介します。

失敗例をまとめると以下の通りです。

• 想定家賃で入居がつかない
• 家賃の下落
• 空室による収入ダウン
• 家賃滞納
• 夜逃げ
• 事故物件になってしまう
• 多額の修繕費用
• 天災による破損
• 物件の値下がり
• 管理担当者が合わない
• 管理会社が倒産
• 思ったより出費が多い
• サブリース家賃の値下げ
• DIYをやりすぎる
• 近隣トラブル
• 金利上昇

それでは詳しく解説します。

想定家賃で入居がつかない

購入時の「想定家賃」が相場より高すぎると、募集しても入居が決まらず収支が崩れます。

業者のレントロール（家賃明細表）は売却目的で強気の賃料が設定されていることが多く、鵜呑みにすると「募集しても反響ゼロ」という事態になりがちです。

こうならないためにも、購入前に必ず自分で相場チェックをしましょう。

賃貸サイトで類似物件を確認し、現地の仲介業者にも「この物件はいくらで貸せるか？」を聞くことが重要です。

想定賃料に違和感があれば、その賃料で本当に借り手がいるのかを必ず検証してください。保守的な賃料でも成立する物件なら安心です。

家賃の下落

家賃は築年数や市場環境によって必ず下がります。

新築時がピークで、再募集時には数％下げないと決まりにくいのが一般的です。人口減少や競合増加でも相場は下落します。

この下落を織り込まないと、時間とともに収益が悪化します。

長期シミュレーションでは毎年わずかな家賃減少を前提に設定しておくと安全です。

また、下落を抑えるには定期的なリフォームや設備更新など、物件の魅力を維持する努力も必要です。

空室による収入ダウン

空室は必ず発生し、その間は収入がゼロになります。

満室前提の収支計画だと、一部屋空いただけで返済が苦しくなり、複数空室が重なると資金繰りが一気に悪化します。

重要なのは空室期間を短くすることです。

管理会社と連携し、募集条件の見直し・広告強化・内見対応の迅速化を行いましょう。

必要であれば軽いリフォームも検討します。

さらに、空室時に備えて「数ヶ月分の返済を賄える予備資金を持つこと」、「収支計画には 稼働率90〜95％を前提とすること」が現実的で安全です。

家賃滞納

家賃滞納が起きると収入が止まり、返済や経費の支払いに影響します。

滞納が長期化すると法的手続きが必要になり、その間の家賃は受け取れず、手続き費用も発生します。

滞納トラブルのほとんどは「保証会社を付けていないことが原因」です。保証会社を利用していれば、滞納時でも家賃を立て替えてくれるため、オーナーの収入が守られます。

現在は多くの管理会社が加入を必須にしているほど重要な仕組みです。

また、管理会社と連携し、支払いが遅れた段階で早期に対応することも大切です。

滞納は放置すると解決がより難しくなるため、初期対応のスピードが鍵になります。

夜逃げ

夜逃げが起きると、未納家賃や原状回復費用をオーナーが負担するリスクがあります。

突然入居者と連絡が取れなくなるため、契約解除・残置物処理・再募集まで時間がかかり、その間の空室損失も発生します。

保証会社がない場合、滞納分も修繕費もすべてオーナー負担となり、被害が大きくなります。

保証会社に加入していれば、滞納家賃の立替に加え、明け渡しサポートや残置物対応が付く場合もあり、リスクを大幅に軽減できます。

また、「入居審査で勤務先や収入の安定性を確認する」「普段から管理会社を通じて入居者の様子を把握する」など、事前のリスク管理も効果的です。

事故物件になってしまう

お持ちの物件にて「自殺・孤独死・火災死亡」などが発生すると、その部屋は事故物件となり、入居付けが極端に難しくなります。

心理的瑕疵（しんりてきかし）として告知義務が生じ、家賃も大幅に下げざるを得ません。

特殊清掃や遺品整理など臨時の費用も発生し、オーナーの精神的・経済的負担は大きくなります。

完全に防ぐことは難しいものの、高齢者には見守りサービスを導入する、定期的な安否確認を行うなどでリスクを下げられます。

また、事故発生に備え、特殊清掃費や空室期間を補償する保険に加入しておくのも有効です。

事故が起きた際は専門業者に依頼し、告知義務を守りながら慎重に再募集を進める必要があります。

多額の修繕費用

物件は年月とともに劣化し、外壁・屋根の修繕、設備交換、給排水管更新などで大きな費用が発生します。

一人の入居者が長く住んだ部屋では、退去時の原状回復も高額になることがあります。

これらを見込んでいないと、突然の出費で資金繰りが苦しくなります。

購入前に修繕の必要性をチェックし、屋根・外壁・設備更新の時期を把握して計画に組み込みましょう。

購入後は家賃収入の一部を修繕積立金として確保し、将来の大規模修繕や退去時のリフォーム費用に備えることが大切です。

事前に準備しておけば、急な支出があっても慌てず対応できます。

天災による破損

台風・大雨・地震などの自然災害で物件が損壊すると、修繕費が高額になり、保険未加入の場合は大きな損失を負います。

日本では毎年のように災害が起きるため、木造アパートの屋根破損や浸水、地震による傾きなどは十分起こり得るリスクです。

実際、火災保険には風災や水災補償がなく、修繕費を全額自己負担した例や、地震保険未加入で建替えができず土地ごと安値売却した例もあります。

対策として、火災保険（建物保険）と必要に応じて地震保険へ必ず加入し、風災・水災まで補償されるプランを選びましょう。

購入前にはハザードマップで洪水・土砂災害リスクを確認し、リスクが高い場合は物件選びや保険内容を慎重に検討することが重要です。

物件の値下がり

不動産は必ずしも値上がりせず、築年数・エリア需要・市況悪化などで価格が下落します。

値下がりすると売却益が取れないだけでなく、ローン残債を下回る「オーバーローン」になる場合もあります。

新築ワンルームが10年後に購入時の6割の査定しか出なかったケースや、人口減少エリアで2割以上相場が落ちた例も珍しくありません。

このリスクを抑えるには、出口（売却）を意識した購入が必須です。

指値で割安に買う、頭金を入れて自己資本比率を高める、繰上返済で残債を減らすなどして、売却時に身動きが取れなくなる状況を避けましょう。

また、長期保有でも市場をチェックし、売り時を逃さない意識が大切です。

不動産投資の出口戦略については、以下の記事を参考にしてください。

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管理担当者が合わない

物件の管理会社の担当者が能力が不足していたり、自分の運営方針と合わないと入居者対応の遅れや空室長期化など、物件収益に直接悪影響が出ます。

「連絡が遅い」「客付けに積極的でない」「修繕対応が後手に回る」と、入居者満足度が下がって退去につながることもあります。

実際、新人担当者の対応が不十分で苦情がオーナーに直接来たり、募集状況の報告が曖昧なまま空室が何ヶ月も埋まらなかった例もあります。

違和感を覚えたら早めに管理会社へ相談し、担当者変更を依頼しましょう。

改善されなければ管理会社の乗り換えも選択肢の一つです。

事前に担当者の対応力や会社の評判を確認しておくと安心です。

物件の収益は管理の質で大きく変わるため、オーナー側も適度にコミュニケーションを取り、放置しない姿勢が重要です。

管理会社が倒産

管理会社が倒産すると、預かり家賃の未送金や管理業務の停止が発生し、オーナーは大きな被害を受けます。

例えば、「家賃未回収」「クレーム対応の放置」「急な管理会社探し」など、混乱が長期化しやすい点が問題です。

実際には、突然の倒産で家賃が送金されないまま社長が失踪したケースや、送金遅延が続き不安を覚えたオーナーが早期に管理を切り替えて難を逃れた例もあります。

対策としては難しいですが、「送金遅延が増えた」「担当者が頻繁に交代する」などがあれば注意しながら、早めに他社へ切り替えることで損失を最小限にできます。

また、財務が安定している会社・大手・地元で長く続く管理会社など、信頼性のある会社を選ぶことがリスク低減につながります。

家賃を直接オーナー口座へ振り込む方式にするなど、被害を抑える工夫も有効です。

思ったより出費が多い

運用を始めると想定以上に費用がかかり、利益が残らないという失敗はよくあります。原因の多くは「購入前の収支シミュレーションが甘い」こと。家賃ばかりに目が行き、固定資産税・保険料・管理費・共用部の電気代・原状回復・突発修繕・広告料などを十分に計上していないケースが多いです。

実際、確定申告で支出を計算してみると、手元にほぼ利益が残っていなかった例や、入退去が多い物件で広告料と清掃費が重なり現金収支がマイナスになった例もあります。

購入前には、空室率を含めた現実的なシミュレーションが必須です。年間家賃の10％程度を修繕・空室予備費に充て、税金・管理費・保険料もしっかり織り込むこと。楽観的な計算ではなく、「出費をすべて想定しておく」姿勢が、運用後の赤字リスクを大きく減らします。

サブリース家賃の値下げ

サブリース契約は一定の家賃を保証してくれる一方、保証賃料が下がるリスクがあります。

契約書には賃料見直し条項があり、数年後に「相場下落」を理由に大幅減額を通知されるケースは珍しくありません。解除には違約金が発生し、赤字に転落するオーナーも多いです。

実際、契約3年目に保証賃料を20％下げられ、ローン返済が賃料を上回り毎月赤字になった例もあります。

利用する場合は、見直し条件・減額幅・オーナー側の解約条件を細かく確認し、通常管理との収支比較も必須です。また、業者の実績や評判も重要。サブリースは便利ですが万能ではなく、値下げリスクを理解した上で慎重に契約することが大切です。

DIYをやりすぎる

コスト節約のつもりで何でも自分でDIYすると、時間ばかり奪われ収益悪化につながります。軽い作業なら良いものの、本格的な原状回復や修繕まで手を出すと、仕上がりが悪く結局プロにやり直しを依頼することも。

作業が長引けば空室も長期化し、見えない損失が増えます。

実際、退去後の原状回復をDIYで済ませようとし2ヶ月を費やし、その間の家賃損失が十数万円になった例もあります。

DIYは範囲を見極め、照明交換・小さな塗装程度に留めること。プロがやればスピードも品質も高く、結果的に安く済むことも多いです。

オーナーは戦略や物件選定のような「時間単価の高い仕事」に集中し、細かな作業は外注した方が投資効率は上がります。

近隣トラブル

不動産投資では、物件以外に「近隣住民とのトラブル」も大きな負担になります。新築時の足場の問題、賃貸中の騒音やゴミ出しクレームなど、対応が遅れると入居者満足度の低下や空室長期化の原因にもなります。

実際、足場の許可が得られず工期が延び追加コストが発生した例や、入居者の騒音トラブルでオーナーが調停対応まで追われたケースもあります。

予防として、建築前後に近隣へ丁寧な挨拶を行い、工事内容や迷惑の可能性を説明して理解を得ることが大切です。

また、管理会社が近隣対応に慣れているかも重要です。

トラブルが起きたら早期に謝罪と改善策を提示し、こじらせないこと。完全には避けられないリスクなので、「発生したらすぐ対処する」姿勢を持つことが健全な賃貸経営につながります。

金利上昇

金利が上がるとローン返済額も増え、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。

特に変動金利で借りている場合、家賃収入は変わらないのに返済だけ増えるため、手残りが急減する可能性があります。

例えば、変動金利1％で借りていたローンが2％台まで上昇すると、残高が大きいほど返済額は月数万円、年間で数十万円単位で増えることもあります。

収支がギリギリの状態では、一気に赤字になる危険があります。

対策の基本は借入への依存を減らすことです。

• 繰上返済で元本を減らす
• 借入比率（レバレッジ）を抑える
• 必要に応じて固定金利へ借り換える

また、返済の数か月〜半年分のキャッシュを常に確保しておけば、金利上昇に一時的な耐性ができます。

経済ニュースや金利動向を定期的にチェックし、必要に応じて早めに対策を取る姿勢が重要です。

不動産投資を失敗しないために大事なこと

ここまで不動産投資の失敗例を紹介してきましたが、総じて言えるのは「購入前と購入後のリスクを知る」ことです。

特に不動産投資はリカバリーできない失敗が多いです。

そのため、リスクを対策できる場合はトライしてもいいが、エラーしそうならトライはしないことを必ず意識して投資を進めましょう。

不動産投資で失敗しないためのポイントについては、以下の記事で詳しく紹介しています。

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不動産投資に関するよくある質問

ここからは不動産投資に関するよくある質問を紹介します。

不動産投資の失敗率は？

残念ながら「不動産投資の失敗率○%」というような公的な統計データは存在しませんし、失敗の定義も人によって様々です。

ただし、「不動産ポータルサイト・健美家」のアンケート調査では、会員に「不動産投資で失敗したことがありますか？」という質問に対して、以下のような回答が得られています。

・失敗したことがある：40.7%
・失敗したことがない：59.3%

参考：健美家レポート｜4割の投資家が「失敗」経験あり。理由1位は「空室の長期化」

こうしてみると失敗率は意外と少ないです。

詳しくは以下の記事を参考にしてください。

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不動産投資は失敗したらどうなる？

不動産投資に失敗すると、「キャッシュフローの赤字」や「借金の増大」「自己破産」のリスクがあります。

そもそも失敗をしないための運営が必要になりますが、リスクを事前に理解してすぐに対策できるようにしておくことが大切です。

不動産投資のデメリットは？

不動産投資のデメリットはさまざまです。

• 現金化まで時間がかかる
• 短期で大きく稼ぐことはできない
• 手間と意思決定の連続で負担が大きい

特に、初期投資が大きいものの、回収までに時間がかかることが大きい点です。

しかしながら立地選びや物件探しを適切に行い、必要な額の融資を引くことができれば、失敗の可能性を減らして資産を増やし続ける収入の柱になります。

不動産投資のデメリットやメリットについては、以下の記事を参考にしてください。

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まとめ

不動産投資で初心者が陥りやすい24の失敗例と対策を見てきました。これらの多くは事前の知識と準備で防げるものばかりです。特に、高値掴みや無理な借入れ、不正融資といった「取り返しのつかない失敗」は、絶対に避けるべきです。

一度それらをしてしまうと後からリカバリーするのは非常に困難だからです。

一方で、空室や修繕、天災といったリスクは完全になくすことはできませんが、対応策や保険で被害を最小限に抑えることが可能です。リスクと失敗は違います。

リスクとは起こり得る可能性であり、備えることでコントロールできます。しかし失敗（大きな判断ミス）は起こってしまうとゲームオーバーになりかねません。

ですから、不動産投資においては「トライ＆エラー」で経験から学ぶのではなく、最初からエラーを避ける慎重さが大切です。

焦らず正しく準備をすれば、不動産投資は決して怖いものではありません。

むしろ安定した収入源・資産形成の強力な手段となり得ます。

ぜひ本記事の内容を活かして失敗を回避し、着実な一歩を踏み出していただければ幸いです。