【保存版】不動産投資の利回り相場は？買いの判断基準や利回りが低くても買うべき物件の特徴

不動産投資において「何％なら買いか？」という利回りの絶対基準は存在せず、投資家の状況・物件の特徴・融資条件によって適正な利回りは変わります。

表面利回りの数字だけで判断せず、実質利回りと返済比率によってキャッシュフローの安全圏かどうかを見極め、さらに市場利回りとの差（割安度）で物件価格に将来の上昇余地があるかを測ることが重要です。

この記事では、不動産投資の理想利回り・平均相場の目安、実質利回りの計算方法、返済比率から見た安全ライン、そして相場利回りを下回っていても購入すべき物件の条件まで、体系立てて解説します。

特に重要な3つのポイント

• 表面利回りではなく実質利回り・返済比率を確認
• 利回り相場を把握し割安物件を見極める
• 利回り以外の要素も重視する

それでは詳しく紹介していきます。

不動産投資の利回りについておさらい

初めに、不動産投資における利回りの基本を押さえておきましょう。

利回りとは投資額に対する年間収益の割合で、物件選びの重要指標です。

特に頻出するのが表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）の2種類ですが、それぞれ意味と計算方法が異なります。

また、エリアによって利回り水準は大きく異なり、首都圏では低く地方では高い傾向があります。

それらの違いを理解することで、物件の収益性評価をより正確に行えるようになります。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り（グロス利回り）とは、年間家賃収入を物件価格で割った値で、不動産会社の広告に表示される一般的な利回りです。

例えば年間家賃収入300万円・物件価格5,000万円の物件なら表面利回りは6%になります。

計算がシンプルで目安にはなりますが、経費や空室率を考慮していないため、実際の収益とは乖離する点に注意が必要です。

一方、実質利回り（ネット利回り）は家賃収入から管理費・税金・保険料などの経費を差し引いた実質的手取りをもとに算出します。

また物件取得時の諸経費も含めて計算するケースもあります。

例えば年間家賃300万円・経費30万円・物件価格5,000万円なら、実質利回りは(300万－30万)÷5,000万×100＝5.4%です。

実質利回りの方が低くなるのが通常で、より現実に近い収益率と言えます。物件購入を検討する際は、表面利回りだけで飛びつかずに経費込みの実質利回りを算出して比較することが大切です。

利回りの計算方法や考え方については、以下の記事も参考にしてください。

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エリアによる利回りの違い

不動産の利回りは立地エリアによって大きく変動します。

首都圏など都市部は物件価格が高いため利回りは低めで、地方都市や郊外は価格が割安な分利回りが高くなる傾向があります。

例えば同じようなアパートでも、東京都心では利回りが5～7％程度なのに対し、地方では10％超えも珍しくありません。

都市部は、需要が堅く空室リスクが低い安心感から投資家が集まり、価格が上昇しやすいため利回りは圧縮されます。

一方、地方は空室リスクや資産価値下落リスクを織り込んで価格が抑えられる分、表面利回りは高く出るのです。

これらのケースを踏まえると利回りの高さ＝収益性の高さとは一概に言えず、その背後にあるリスクも読み解く必要があります。

エリアごとの相場水準を把握し、「なぜこの物件はこの利回りなのか」を考える習慣が重要です。

不動産投資の利回りの理想・相場

物件の種別（区分マンション、一棟もの、戸建てなど）や新築・中古の別によっても適正利回りは変わります。

市場全体の平均利回りを知っていれば、個別物件が割安かどうかの判断材料になります。

この章では物件種別ごとの平均利回り相場とエリア別の平均利回りを解説します。

物件種別ごとの不動産投資利回り相場

まず代表的な物件タイプごとの表面利回りの平均相場と最低ラインです。

物件タイプ	表面利回りの平均相場	最低ラインの目安
区分マンション	約3.0～5.0％	約3.0％
一棟マンション（整形RC等）	約8.0％	約3.0％
一棟アパート（木造・軽量鉄骨）	約8.5％	約5.0％
一戸建て賃貸	約6.0～8.0％	約5.0％

区分マンションの平均利回りは3～5%程度で、最低でも3%前後は欲しいラインです。

一棟マンション（一棟ビル型の収益マンション）は平均8%と高めですが、中には都心の好立地などで3～4%台という低利回り物件もありえます。

一棟アパートは平均8.5%程度とさらに高く、最低ラインも5%ほど確保しやすい特徴があります。

戸建て賃貸は平均6～8%で、最低でも5%程度が目安です。

新築か中古かでも利回りは異なり、新築は価格が高いため利回り低め、中古は価格が安い分利回り高めになる傾向があります。

エリアごとの不動産投資利回り相場

次に地域別の平均利回り相場を見てみましょう。

収益物件情報サイトの調査データによれば、首都圏と地方では利回りに明確な差があります。

例えば直近の2023年データでは、以下のような地域別平均値が報告されています。

• 首都圏（東京圏）：区分マンション平均約6.5%、一棟アパート7.6%、一棟マンション6.8%。
• 関西圏（大阪など）：区分7.2%、アパート8.9%、マンション8.3%と首都圏に次ぐ低さ
• 地方主要都市（札幌・仙台・福岡等）：おおむね9～12%前後。例えば北海道（札幌）では区分11.9%、東北（仙台等）区分12.6%と二桁利回りが当たり前
• その他地方（北陸や中国地方等）：区分で13～16%の地域もあり、一棟ものは同程度かやや低めです。北陸（信州含む）では区分15.9%と突出して高い

このように「地域による差」が物件タイプによる差以上に大きいことが分かります。

首都圏・関西のような人口集中エリアは利回りが低め、地方ほど高めですが、裏を返せば地方物件は空室や資産下落リスクを含んでいるとも言えます。

利回り相場を知ることで、「地方にしては低すぎる利回りだ」「都心にしては妙に高利回りだ」といった違和感に気づけることが大切です。

キャッシュフローの最低条件は“返済比率”で見る

利回りばかりに目を奪われず、年間のローン返済負担に対して家賃収入がどれくらいあるかも必ずチェックしましょう。

これを示す指標が「返済比率」です。

返済比率とは満室想定の年間家賃収入に対する年間ローン返済額の割合で、計算式は以下の通りです。

返済比率％=不動産投資ローン年間返済額 ÷ 満室時年間家賃収入額× 100

例えば満室時の年間家賃収入が200万円、年間返済額が120万円なら返済比率は60%になります。

この値が低いほど安全で、一般的に50%以下が安全圏、60%だと注意、70%以上は極めて危険とされます。

返済比率50%とは「家賃収入の半分がローン返済に消える」状態で、残り半分で経費支払いや利益確保ができる目安です。

50%を切れば相当ゆとりがあり、多少空室や修繕があっても自己資金持ち出しになりにくいでしょう。

一方で返済比率が60%を超えると、わずかな空室発生や複数同時退去で即キャッシュフローがマイナスに転落しかねません。

70%を超えるような返済比率は論外で、この水準では満室でも手元にほとんどお金が残らず、空室や臨時出費に全く耐えられないため購入はおすすめできません。

つまり返済比率ひとつで投資の安全・危険が測れるほど重要な指標なのです。

安全運用の目安として返済比率50%以下に抑える計画を立てることがまず第一です。

そのためには物件価格と家賃から逆算して適切な借入額を計算したり、頭金を増やす・融資期間を伸ばすなどの工夫が必要です。

利回りが相場より低くても買うべき物件の特徴

利回りは高いほど良いように思えますが、市場平均より低い利回り＝絶対にNG物件とは限りません。

利回り以外に魅力や価値があるケースでは、低利回りでも長期的に見て十分リターンが得られる可能性があります。

「相場より利回りが低いから見送り」と判断せず、これから紹介する4つのポイントに当てはまる物件は慎重に投資判断を行いましょう。

利回りが低くても購入判断をすべき物件は以下の通りです。

• 新築・開発エリアの「今後価値が上がる」物件
• 手を加えれば利回りが改善する余地のある物件
• 出口戦略が立てやすい一等地・駅近・流通性の高い物件
• 「誰でも住みたい」多様な需要がある街の物件

新築・開発エリアの「今後価値が上がる」物件

新築物件や開発案件では、完成後に利回りが下がり、物件価格が上がるという現象が起こります。

建設中や募集前は「完成するか」「満室になるか」という不確実性があるため事業費が抑えられ、利回りは高めに見えます。

しかし、完成し入居が安定するとリスクが減り、市場の期待利回りも低く評価されるため、物件価格が上昇します。

例えば、総事業費1億円・満室家賃800万円なら利回り8％ですが、そのエリアの期待利回りが5％なら、物件価値は 800万円 ÷ 5% ＝1.6億円 と見なされます。

利回り低下の分、物件評価額が上がる仕組みです。

もちろん建設遅れや入居付けなどのリスクはありますが、その分「リスクプレミアム」を得られる余地があります。

経験と企画力のある投資家にとっては、表面利回りが低く見えても挑戦する価値がある戦略と言えるでしょう。

手を加えれば利回りが改善する余地のある物件

現時点の利回りが低く見える物件でも、運営の見直しで収益を大きく伸ばせるなら購入することをおすすめします。

家賃を適正に戻したり、空室対策をするだけで収入が改善するケースがあります。

また、インターネット無料やリフォームなど小さな設備投資で魅力を上げたり、管理会社を変更して経費を減らす方法もあります。

大切なのは、今の利回りだけで判断しないこと。

たとえば「本来は満室なら利回り10％の物件なのに、空室が多くて5％に見えている」ような物件は、改善できれば利回りを大きく押し上げられます。

古い入居者で家賃が低いままの場合も、募集家賃を見直せば収入を増やせます。

つまり、工夫と改善で利回りを育てられる物件は、購入後に価値を高められる“お宝物件”になる可能性があるということです。

「今の数字」だけを見るのではなく、「改善したらどうなるか」という視点を持つことがポイントです。

出口戦略が立てやすい一等地・駅近・流通性の高い物件

不動産投資では、「出口（売却）」まで含めた戦略が収益を大きく左右します。

特に都心の駅近など、資産価値の落ちにくいエリアの物件は、売却時に買い手が付きやすく、融資評価も高いので流動性が非常に高いのが特徴です。

利回りは低めになりがちですが、必要なときにすぐ現金化できる安心感があり、長く持っても家賃が下がりにくいというメリットがあります。

たとえば東京23区の人気エリアにある築浅ワンルームは利回り4％台と低めでも、入居需要が強いため空室がほぼ出ず、売ろうと思えば常に買い手が見つかります。

賃料収入と売却益を合わせた「トータルリターン」で見ると、結果的に大きな利益になるケースも少なくありません。

つまり、利回りが低くても「資産性の高い物件」は投資全体を安定させる強力な選択肢になります。

利回りだけで判断せず、出口まで含めた総合的なリターンで評価することが大切です。

不動産投資の出口戦略の重要性については、以下の記事を参考にしてください。

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「誰でも住みたい」多様な需要がある街の物件

利回りの高低に関わらず、入居需要が偏りすぎない立地かどうかも重要な視点です。

特定の大学キャンパス頼み、単一の工場勤務者頼み、といった一本足打法の需要に依存する物件は、その需要源が撤退・縮小した途端に壊滅的な空室リスクに晒されます。

反対に、広く一般的な需要が見込める立地（住宅エリアとして人気がある・様々な職業や属性の人が集まる地域）は、多少利回りが控えめでも安定経営が期待できます。

例えば地方都市でも駅周辺で商業・住宅が混在しているエリアなら学生から社会人、ファミリーまで幅広い需要があります。一方、郊外の工業団地近くで工場の期間従業員しか入らないようなアパートは、その工場が人員削減すれば一気に空室だらけになりかねません。

入居ターゲットが一つに絞られず分散している立地は、空室リスクも分散され長期安定につながります。

仮に表面利回りが地域相場より低めでも、「この場所なら将来にわたって人が住み続けるだろう」という確信が持てる物件であれば、安心して長期投資できる価値ある物件と言えます。

不動産投資の成功・失敗に関わる利回り以外の要素

ここまで利回りを中心に解説してきましたが、実際の投資成功は利回り以外の要素にも大きく左右されます。

利回りは「現時点の状況」を表しただけにすぎず、それ自体が将来の成功を保証するものではありません。

融資条件ひとつで収支は変わりますし、空室や家賃下落、突発的な修繕、経済環境の変化など動的な要因が常に影響します。

ここでは利回り以外に注意すべき主要ポイントを整理します。

融資条件（期間・金利・自己資金）

不動産投資の成否は、物件だけでなく「どんな融資を組むか」で大きく変わります。

特に返済期間が短いローンは月々の返済が重くなり、必要利回りが一気に上がる点に注意が必要です。

• 30年ローン → 返済はゆるやか
• 10年ローン → 月返済は3倍近くになる

このように、短期返済だとキャッシュフローがほとんど残らないケースもあります。

金利も重要で、金利1％の差で年間返済は大幅に変わるため、複数の金融機関に相談してより良い条件を取りにいくことが大切です。

また、頭金を増やして借入額を下げるのも返済負担を軽減する有効な方法です。

購入前には必ず銀行でシミュレーションし、「この融資条件なら必要利回りはいくらか？」を逆算しましょう。

不動産投資の融資戦略については以下の記事を参考にしてください。

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空室・家賃下落は“リスクでなく事実”として組み込む

初心者が陥りやすいのは、「満室想定の家賃」で収支を組んでしまうことです。しかし、実際にはそううまくいかないものです。

基本的に家賃は長期的に年1％前後で下がる傾向があります。

また入退去の空白期間を考えれば、稼働率95％（空室5％）くらいで計算するのが安全です。

そのため収入の見積もりは、「家賃 × 0.9（将来の家賃下落） × 稼働率95％」これくらいの保守的な想定が望ましいです。

この前提でシミュレーションし、「それでも返済・経費を払って黒字が残るか」を確認するのが鉄則です。

修繕・保全の波

建物は年数とともに必ず劣化し、10〜15年ごとに大きな修繕が発生します。屋上防水や外壁塗装、シーリング交換などは一度に数百万円規模になることも珍しくありません。

給排水管や設備の交換も避けられず、築古物件ほど大きな出費が増えます。

そのため購入時には、「あと何年でどんな修繕が必要か？」を見極め、修繕費を収支に組み込む必要があります。

利回りだけ高く見えても、すぐに大規模修繕が必要なら実質利回りは大きく落ちます。

また修繕を放置すると雨漏り・外壁劣化などから空室が増える悪循環にもつながります。

毎月の手残りだけで判断せず、修繕費積立を前提に利回り計算を行い、適切なタイミングで修繕できる資金体制を整えることが重要です。

金利上昇・価格変動

不動産投資では、金利と物件価格の変動も大きな影響を与えます。

金利が上がれば返済額が増えるため、必要に応じて以下の対策を講じましょう。

• 余裕があるときに元本を繰上げ返済する
• 固定金利を選ぶ
• 頭金を増やす

物件価格については、景気によって上下します。

下落しても売らなければ損失は確定せず、家賃収入が安定していれば「売らない」という選択肢もあります。

逆に市場が高騰し利回りが合わなくなったら、売却して現金に変える判断も必要です。

保険とカバー範囲

不動産投資では、災害への備えも欠かせません。基本となるのは火災保険と地震保険です。

火災保険は火事・台風・水害などの損害をカバーしますが、地震による損害は含まれず、地震保険を追加する必要があります。

ただし地震保険は、建物の火災保険金額の30〜50％までしか補償できないという制限があります。

たとえば火災保険では1億円でも、地震保険が出るのは最大5,000万円ほどで、全額再建できないケースがある点には注意が必要です。

どう備えるかは物件によって変わります。

• 木造のように再建費用が比較的安い建物 → 地震保険は最低限に
• RCマンションのように再建費が高い建物 → 地震保険フル＋追加特約の検討

また火災保険も水災や破損など、必要な補償を付け忘れないことが大切です。

保険料とのバランスを考えつつ、物件ごとに最適な補償プランを選ぶことが、長期安定経営を守るカギになります。

法定耐用年数と融資期間の目安

融資期間を決める際、銀行が参考にするのが建物の法定耐用年数です。

建物構造ごとの目安は次の通りです。

• 木造：22年
• 鉄骨造（重量鉄骨）：34年
• RC・SRC造：47年

たとえば木造22年の物件が築20年なら、残り2年しか耐用年数がなく、長期ローンは組みにくくなります。

一方、RC造の築20年なら残耐用が27年あり、20年以上の長期ローンも狙えるため返済が楽になりやすいです。

融資期間が短いと返済額が重くなるため、たとえ利回りが高く見えても、実際の手残りは少なくなることがあります。

ポイントは「利回り」だけでなく、建物の構造・築年数・融資期間をセットで見ることで、できるだけ長く融資が引ける物件のほうが、キャッシュフローが安定しやすい投資になります。

市況の流れ

不動産投資は、個別の物件だけでなく「市場全体の流れ（市況）」にも大きく左右されます。

地価の動き、資金が不動産に向かっているかどうか、国内外のプロ投資家がどんな利回りを求めているかなどは、自分の物件の価値や融資条件に影響します。

基本的には以下を定期的に見ておくと市況を読みやすくなります。

• 期待利回り（Cap Rate）の調査
• 地価公示・路線価
• 金利や経済ニュース

特に、CBREなどが発表する期待利回り調査は参考になります。

たとえば最近の調査では、都心のオフィス・マンションなど優良物件の利回りは歴史的に低い水準で横ばいが続き、一方で物流施設やホテルはさらに利回りが下がり「不動産にお金が集まり続けている」状況が示されています。

まとめ

不動産投資の利回り相場と“買い”の基準について、主要なポイントを網羅して解説しました。

不動産投資は初心者にとって難解に思えるかもしれませんが、利回りの意味や相場観、そしてリスク対策を体系的に理解すれば、堅実な判断ができるようになります。

最後に付け加えるなら、「投資は人それぞれ」です。

目標利回りもリスク許容度も人によって異なります。

本記事の知識をベースに、自分なりの基準を作り上げ、ぜひ安全かつ有利な不動産投資への一歩を踏み出してください。

健全な利回り感覚と慎重なプランニングが、あなたの不動産投資を成功へ導くことでしょう。