不動産投資の失敗率は？現役投資家が教える成功戦略

不動産投資に興味はあるけれど、「本当にうまくいくのだろうか」と不安を感じていませんか？

初めての投資では分からないことばかりで、慎重になってしまうのは当然のことです。

実際に、「どこに注意すればいいのか」「どうすれば安定した収益につながるのか」と悩んでいる方は多いでしょう。

そんな中、成功している投資家たちが共通して行っているある工夫があることをご存知でしょうか？

この記事では、現役の不動産投資家による実体験をもとに、多くの人が見落としがちなポイントと、失敗を避けるための具体的なチェックリストを紹介します。

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不動産投資の失敗率は90％!?

「不動産投資の失敗率は90％」――こうした言説を見かけたことがある方も多いかもしれません。

しかしながら、この「90％失敗説」には明確な統計的根拠は存在していません。

これは株式投資などでよく言われる「個人投資家の9割は負けている」という話を、不動産投資にも安易に当てはめてしまっているケースが多いようです。

たとえば、株式投資では短期売買における勝敗が明確に可視化されるため「勝率」が算出しやすいのですが、不動産投資の場合、毎月のキャッシュフローがややマイナスでも、最終的に資産が残れば成功とみなせるなど、「失敗か成功か」の定義が非常にあいまいです。

事実として、国税庁「申告所得税標本調査」では、不動産所得者のうち約30％以上が年間500万円以上の所得を得ているというデータも存在しています。

また、「不動産ポータルサイト・健美家」のアンケート調査では、会員に「不動産投資で失敗したことがありますか？」という質問に対して、以下のような回答が得られています。

• 失敗したことがある：40.7%
• 失敗したことがない：59.3%

参考：健美家レポート｜4割の投資家が「失敗」経験あり。理由1位は「空室の長期化」

実際に失敗の理由として多く挙げられるのは、「空室がうまらなかった」「修繕費が想定以上にかかった」「キャッシュフローが赤字になった」など、事前の調査や知識不足によって防げるケースがほとんどです。

投資である以上、トラブルがゼロというわけではありませんが、「9割失敗する」という極端な言説に惑わされず、適切な情報と戦略をもとに判断すれば、むしろ失敗を避けて成功に近づくことは十分に可能です。

よくある不動産投資の失敗パターン

不動産投資の失敗パターンを深く知ることで、失敗する確率を大きく下げることができます。

不動産投資におけるよくある失敗は以下の通りです。

• 高値づかみ：物件の価値に見合わない高値で購入
• 融資戦略の欠如：事業としての成長が頭打ちに
• ターゲット依存：大学・工場に頼りすぎて空室が発生
• 立地調査不足：将来人口減や施設撤退で需要消失
• 資金計画の甘さ：借入過多や空室対応力不足

失敗の原因①高値づかみ：物件の価値に見合わない高値で購入

有名な「かぼちゃの馬車事件」でも象徴されるように、物件の価値に見合わない高値で購入してしまうことが、失敗の根本原因になるケースは多々あります。表面利回りが高く見えても、実際は割高物件を買わされ、キャッシュフローが回らなくなり、ローン返済が困難になるパターンです。

例えば、本来1億円の価値しかない物件を2億円で購入し、家賃収入もそれに見合わない水準であれば、持ち出しが増え、事業として成立しません。これは事前に物件の価格・収益力を冷静に見極める知識が不足していたことが原因です。

失敗の原因②融資戦略の欠如：事業としての成長が頭打ちに

もう一つのよくある失敗が、「融資を意識せずに物件を買い進めてしまうこと」です。不動産投資では事業規模の拡大を見据え、最初から融資戦略を持って取り組むことが重要です。

個人名義のアパートローンなどで2億円までは進められるものの、その先の金融機関融資が止まり、事業としての成長が頭打ちになるケースは少なくありません。最初から「将来の拡大」に向いた金融機関や融資の付き合い方を設計しておく必要があります。

これらを防ぐためには、「物件の目利き」だけでなく「融資の目利き」も欠かせません。

失敗の原因③ターゲット依存：大学・工場に頼りすぎて空室が発生

大学キャンパス周辺のワンルームマンションや工場の社宅向け物件など、単一の入居者属性に依存した投資は、その属性の変化により大きな損失を被るリスクがあります。

関西圏のある大学周辺でワンルームマンションを所有していた投資家は、大学のキャンパス統合により学生数が激減し、空室率が80％に達した事例があります。

大学の中長期計画を確認していなかったことが原因でした。また、単身赴任者向けの物件も、企業の働き方改革やリモートワーク導入により需要が急減する事例が増えています。

投資前には必ず大学や企業の中長期計画を確認し、現地での聞き取り調査を実施することが重要です。複数の属性をターゲットにできる立地を選ぶことで、リスクを分散できます。

失敗の原因④立地調査不足：将来人口減や施設撤退で需要消失

表面的な利回りの高さに惹かれて立地調査を怠ると、人口減少や主要施設の撤退により賃貸需要が消失し、長期的な収益確保が困難になります。

実際に、大学生向けアパートを運用していたケースで、大学のキャンパスが移転してしまい賃貸需要の下落で家賃が8万円から1万円まで急落したケースがあります。

投資判断前に自治体の人口推移予測や都市計画、主要企業の動向を詳細に調査することが必要です。

大学や工場といった、一部の需要に依存する地域ではなく、複数の産業基盤がある地域を選ぶことでリスクを軽減できます。

失敗の原因⑤資金計画の甘さ：借入過多や空室対応力不足

投資用ローンの借入比率が高すぎたり、空室時の対応資金を確保していないと、想定外の出費で資金繰りが悪化し、物件を手放さざるを得なくなります。

フルローンで物件を購入した投資家が、入居率80％を前提とした返済計画を立てていたにも関わらず、実際の入居率が60％にとどまってしまった場合は、毎月数万円の赤字が発生します。

さらに設備故障による修繕費用が重なると、最終的に物件を売却損で手放すことも考えられます。

借り入れを行って不動産投資をする場合は、無理な返済計画を立ててしまうと、元本の回収はおろか、負債が大きくなる可能性もあるため注意が必要です。

借入比率は物件価格の80％以下に抑え、少なくとも6か月分の空室損失に対応できる資金を確保しておくことが重要です。

金利上昇リスクも考慮した返済計画を立てましょう。

失敗の原因⑥維持管理の軽視：設備劣化や見た目の劣化で空室継続

建物や設備のメンテナンスを怠ると、物件の競争力が低下し、空室期間の長期化や家賃下落を招きます。特に築10年を超えると管理不足の影響が顕著に現れます。

築古のアパートで外壁塗装や給湯器交換を先延ばしにすると、内見時の第一印象が悪化し、同じエリアの競合物件より家賃を1万円下げても入居者が決まらない状況が続くこともあります。

不動産投資において入居者が決まらないことは収支の悪化や、赤字の転落を意味します。

築年数に応じた計画的なメンテナンスを実施し、物件の資産価値を維持することが重要です。

修繕積立金を月額家賃の5-12％程度確保し、定期的な点検を行いましょう。

現役投資家が教える成功率を上げるポイント

ここからは現役投資家が教える「成功率を上げるポイント」を紹介します。

そのポイントとは、以下の通りです。

• 入居者属性の多様化を最重視
• 事前エリア調査で”将来の変化”まで見据える
• 詳細なキャッシュフロー計算の実施
• 適切なメンテナンス計画で築後も価値維持

それでは詳しく解説します。

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入居者属性の多様化を最重視

成功している投資家は、学生・単身者・ファミリー・高齢者など複数の属性が入居可能な物件を選ぶことで、需要変動リスクを最小化しています。

物件選定時に半径1km以内の勤務先リストを作成し、従業員数50名以上の企業が10社以上あることを確認した上で物件取得を決めることが重要です。

また、年代別人口構成を調査し、20-40代が全体の40％以上を占める地域を選定基準としています。

契約形態では、正社員だけでなく契約社員や派遣社員の入居も想定し、保証会社との連携体制も事前に構築しています。

物件周辺の就業人口、年齢構成、交通利便性を総合的に評価し、複数の入居者ニーズに対応できる立地を選ぶことが成功の第一歩です。

事前エリア調査で将来の変化まで見据える

成功投資家は現在の賃貸需要だけでなく、5年後・10年後の地域変化を予測した投資判断を行い、長期的な収益性を見極めています。

投資判断前に大学の学部統合計画、主要企業の事業展開方針、自治体の都市計画プランを確認することで、将来の需要変動を予測できます。

例えば、新駅建設予定地周辺への投資や企業の本社機能移転に伴う住宅需要増加を事前に把握することで、競合より有利な条件で物件を取得できます。

投資前の情報収集に時間をかけ、行政や企業の公開資料を徹底的に調査することで、将来性の高い物件を見極められます。

詳細なキャッシュフロー計算の実施

成功している投資家は、楽観的な想定だけでなく、悲観的なシナリオも含めた詳細なキャッシュフロー分析を行い、投資判断の精度を高めています。

月額家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、管理手数料を差し引いた実質収入を算出し、さらに入居率80％、70％、60％の3パターンでシミュレーションを実施します。

また、金利上昇リスクを考慮し、現在の金利＋1％、＋2％での返済額も計算に含めます。空室が3か月続いた場合、6か月続いた場合の資金繰りへの影響も事前に把握しておきます。

Excel等を活用して詳細な収支表を作成し、複数のシナリオでの収益性を検証することで、リスクを事前に把握できます。

適切なメンテナンス計画で築後も価値維持

物件の資産価値と賃貸競争力を維持するため、築年数に応じた適切なメンテナンス計画を立て、実行することが不可欠です。

一般的に築10年で屋根・外壁塗装（戸建て150-250万円、アパート300-500万円）、築15年で給湯器・エアコン交換（1戸あたり20-30万円）、築20年で水回り設備更新（1戸あたり80-120万円）が必要となります。

これらの費用を月額家賃の5%-12％程度積み立てることで、計画的な修繕が可能になります。

物件取得時に長期修繕計画を作成し、必要資金を事前に積み立てることで、修繕時期になっても慌てることなく対応できます。

成功に近づくための失敗防止チェックリスト

不動産投資の失敗を防ぐため、投資前から運用中まで一貫したチェック体制を構築することが重要です。

以下の5項目を投資判断前に必ず確認することで、多くの失敗パターンを回避できます。

不動産投資成功の鍵となる2つのポイント

最後に不動産投資成功の鍵となる「空室発生時の対策」と「地元コミュニティの変化の対応」について解説します。

空室発生時の対策

空室が発生した際の対応スピードと方法の適切さが、収益への影響を最小限に抑える鍵となります。

空室発生から1か月以内に現状分析を行い、競合物件との差別化ポイントを明確にします。

内装のプチリフォーム（20-50万円）により家賃を5千円アップできれば、1年で投資回収が可能です。また、単身者向けからファミリー向けへのターゲット変更、家具付き物件への転換、ペット可物件への変更など、需要に応じた柔軟な対応が効果的です。

家賃設定では、相場より5％高い価格で1か月募集し、反応が薄い場合は段階的に下げることで、適正価格を見極められます。

空室対策は物件の特性と市場ニーズを正確に把握した上で、コストパフォーマンスの高い改善策を迅速に実行することが重要です。

地元コミュニティの変化への対応

新駅開業や商業施設誘致などの地域変化は、適切に対応すれば収益向上の大きなチャンスとなります。

新駅開業の3年前から周辺の賃貸需要動向を調査し、開業1年前には家賃相場の上昇を見込んだ入居者募集を行います。

商業施設の誘致が決定した場合、そこで働く従業員の住宅需要を予測し、通勤に便利な立地としてのアピールポイントを強化します。

また、地域のブランド力向上に伴い、従来より高い属性の入居者獲得が可能になるため、物件設備のグレードアップも検討します。

地域の開発情報を継続的に収集し、変化を収益向上の機会として活用できるよう、柔軟な運用戦略を立てることが重要です。

まとめ

不動産投資の失敗率90％という数字に惑わされることなく、失敗パターンを理解し、適切な対策を講じることで成功確率を飛躍的に高めることができます。

不動産投資の成功は一時的な運や勘に頼るものではなく、情報収集・計画・管理の継続的な実践によって実現されます。

失敗を恐れるよりも、失敗パターンを学び、それを回避する具体的な行動を取ることで、安定した収益を得られる可能性が大幅に向上します。

成功している投資家の共通点は、常に学び続け、市場の変化に柔軟に対応する姿勢を持っていることです。

不動産投資のコツや初心者にありがちな失敗する考え・行動については、ブログ以外にYoutubeでも発信しています。

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