不動産投資ローンの金利相場は1％前後？金融機関別の金利やおすすめ銀行15社を紹介

「不動産投資を始めたいけど、ローンの金利ってどれくらいが普通なの？」そんな疑問を持つ方は多いはずです。

実は、金利の違いは月々数千円の差に見えても、長期間では数百万円単位の返済額の差になるケースがあります。つまり、金利を「どこで・どう借りるか」が、不動産投資の収益を左右する最重要ポイントです。

そこでこの記事では、現役不動産投資家である小原正徳の知見をもとに、金融機関別の金利相場からおすすめ銀行15社の比較、金利を下げるための実践的な戦略まで初心者にもわかりやすく解説します。

この記事のポイント

不動産投資ローンの金利の基礎

不動産投資ローンを検討するうえで、まず押さえておきたいのが「金利1％の差が、どれだけ大きな影響をもたらすか」という事実です。

たとえば3,000万円を30年間借りた場合、金利1％と2％では総返済額に約500万円以上の差が生まれます。

毎月の返済額だけ見れば小さな差に感じても、30年という時間軸で考えると、その差は投資の成否を分けるレベルになります。だからこそ、金利は安ければ安いほど有利です。

ただし「低金利の銀行なら何でもいい」という話でもありません。金利の低い銀行ほど審査が厳しく、年収や保有資産に高いハードルが設けられています。自分の属性に合った銀行を選ぶことが、現実的に低金利を引き出すための第一歩です。

【金融機関別】不動産投資のローン金利相場

不動産投資ローンの金利は、どの金融機関で借りるかによって大きく異なります。

同じ物件・同じ属性でも、銀行の種類が違えば金利に数倍の開きが出るケースもあります。

まずは以下の金融機関の種類ごとに金利相場の目安を把握しておきましょう。

都市銀行の金利相場：1.5〜2.5%

三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行などの都市銀行（メガバンク）は、不動産投資ローンのなかでも最も低い金利帯を誇ります。

目安は年1％前後からで、条件が整えば1％を下回るケースもあります。

ただし、その分審査のハードルは高く、年収2000万円以上・金融資産1〜2億円といった高い属性が求められることが一般的です。

融資実績が豊富な富裕層向けの選択肢として位置づけられており、初心者が最初から狙える銀行ではないと言えます。

信託銀行の金利相場：2％〜

三井住友信託銀行などの信託銀行も、都市銀行と同様に低金利帯での融資が期待できます。

年2％前後からが相場で、審査の基準は厳しいものの、利用者の多さという点では不動産投資家のあいだでも実績が豊富です。

信託銀行は長期的な資産管理を得意とする機関であり、不動産投資に対しても一定の理解と実績があります。

年収700万円以上を目安に、購入後も金融資産が2000万円以上残ることが審査のひとつの基準とされています。

日本政策金融公庫の金利相場：1.2〜2％

日本政策金融公庫は、国が運営する政府系金融機関です。

民間銀行での融資が難しい方や、創業初期の方でも利用しやすい点が特徴で、金利は年1.2％前後からと低水準です。

ただし、融資の用途や規模に制限があるため、大規模な不動産投資には向かない場合もあります。

あくまで選択肢のひとつとして活用するのが現実的で、特に初心者や自己資金が少ない段階での入り口として検討しましょう。

地方銀行の金利相場：2％〜

地方銀行は、エリアや属性によって融資方針が大きく異なります。

地方銀行の金利の相場は年2％前後からで、都市銀行より高めですが、審査の柔軟性がある点が特徴です。

地元に根ざした評価基準を持つ銀行が多く、地域内の物件であれば好条件を引き出しやすいケースもあります。静岡銀行・千葉銀行・横浜銀行などは不動産投資家のあいだでも知名度が高く、年収700万〜1500万円程度の会社員・公務員にとっても現実的な選択肢になります。

信用金庫の金利相場：2％〜

信用金庫は地域密着型の金融機関で、地元の物件・地元の投資家との相性が良い傾向があります。

信用金庫の金利相場は年2％前後からで、地方銀行と同水準です。

審査の基準は銀行によって幅がありますが、地域との関係性や事業計画の質を重視する傾向があります。都市部の大規模物件よりも、地方の小〜中規模物件への投資を検討している方に向いている選択肢です。

ノンバンクの金利相場：2％〜10％前後

ノンバンクとは、銀行以外の貸金業者を指します。オリックス系列・ろうきん系・不動産特化型のローン会社などが該当し、金利の幅は年2％〜10％前後と非常に広いのが特徴です。

審査が比較的通りやすく、属性が低めの方や他の銀行で断られた方の受け皿になるケースもあります。

ただし、金利が高いほど収益性への影響は大きく、投資計画を慎重に立てる必要があります。

ノンバンクを活用する際は、将来的に低金利の銀行への借り換えを視野に入れることが重要です。

現役不動産投資家が選ぶおすすめの不動産投資向け銀行15社を徹底比較

金融機関の種類ごとの金利相場を把握したところで、次は具体的な銀行の選び方です。

ここでは現役不動産投資家の小原正徳の視点から、実際に使える銀行を15社を厳選してご紹介します。

各銀行の特徴・想定される年収目安・自己資金の条件を整理しましたので、自分の属性と照らし合わせながら参考にしてください。

銀行名	金利目安	年収目安	自己資金	特徴・備考
りそな銀行	1%台後半〜	2000万円以上	2割程度	金融資産1〜2億が目安。低金利だが審査ハードルが高い。
横浜銀行	1％台	1000万〜2000万円以上	2割程度	物件価格の2割程度の金融資産が必要。
千葉銀行	1％台〜	1500万円以上（都内支店）	1〜2割	フルローン対応の実績あり。人気が高い。
静岡銀行	3％台	700万円以上	フルローン可	会社員・公務員に強い。金利は高め。
群馬銀行	2％台〜	非公開	2割程度	自己資金を求める傾向。
滋賀銀行	2％台〜	非公開	要相談	全国対応。個人名義で最大9500万円まで。
京葉銀行	2％台〜	非公開	2割程度	千葉県内の地銀。
auじぶん銀行	1.8%〜2%	非公開	要相談	不動産投資会社との「提携ローン」がメイン。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス	3.9%〜4%台	700万円以上	要相談	金利は高いが、共同担保があれば融資額を伸ばせるのが最大の特徴。
徳島大正銀行	2％台〜	1000万円以上	1割以上	自己資金の条件が比較的明確。
東日本銀行	2％台〜	非公開	要相談	横浜銀行グループ。積算評価重視。
香川銀行	2％台〜	500万円以上	要相談	審査ハードルが低く間口が広い。
SBJ銀行	2％台〜	非公開	要相談	韓国系銀行。外国人（永住権あり）への融資にも積極的。
オリックス銀行	2％台〜	700万円以上	要相談	年収の10〜14倍の融資枠が出ることも。
神奈川銀行	2％台〜	非公開	要相談	横浜銀行グループ。他行で断られた際の選択肢にも。

※金利・条件はいずれも目安であり、物件・属性・時期によって変動します。最新情報は各金融機関に直接お問い合わせください。

詳しくは以下の動画でも解説しています。

不動産投資ローンの金利が変動する要因

同じ銀行でも、申し込む人や物件によって適用される金利は変わります。

「なぜ同じ銀行なのに金利が違うのか」を理解するには、金利が変動する主な要因を把握しておくことが重要です。

ここでは、不動産投資ローンの金利が変動する以下の3つの要因について解説します。

金利の種類

不動産投資ローンには、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。

項目	変動金利	固定金利
金利水準	金利が低くスタート時の返済額を抑えられる	金利が高い
金利の見直し	半年前後で定期的な見直しあり	なし
返済額の変動	市場金利に応じて増減する	ずっと変わらない
メリット	・低金利ならキャッシュフローが出やすい ・金利が上がらなければ最もお得	・金利上昇の影響を一切受けない ・長期の収支シミュレーションが狂わない
デメリット	・将来、返済額が増えるリスクがある ・未払利息が発生する可能性がある	・低金利局面の恩恵を受けられない ・繰上返済の手数料が割高なことが多い
向いている人	・借入期間が短い人 ・余剰資金があり、上昇時に繰上返済できる人	・金利上昇に不安を感じたくない人 ・超長期（25〜35年）で運用する人

変動金利は、市場金利の動きに連動して定期的に見直されるタイプで、一般的に固定金利より低い水準からスタートします。

金利が低い局面では返済額を抑えられるメリットがある一方、将来的な金利上昇リスクを自分で負いかねません。

固定金利は、借入時に決めた金利が返済期間中ずっと変わらないタイプです。

返済計画が立てやすく、金利上昇リスクを回避できますが、変動金利と比較すると当初の金利は高めに設定されるケースが一般的です。

どちらが有利かは借入時の金利水準や投資期間によって異なるため、長期的な視点で選択しましょう。

投資先の物件の種類

融資を受ける物件の種類や状態も、金利に大きく影響します。

銀行は融資の可否と金利を判断する際に、その物件が「担保として価値があるか」「収益を生み出せるか」という2つの観点から評価します。

新築・区分マンション・RC造（鉄筋コンクリート造）などは評価されやすく、好条件の金利が引き出しやすい傾向があります。

一方、木造の築古物件や地方の過疎エリアにある物件は担保価値が低く見られやすく、金利が高くなるか、そもそも融資が難しいケースもあります。

申込者の属性

銀行にとって、「この人にお金を貸して、ちゃんと返ってくるか」を判断する材料が申込者の属性です。

年収・勤続年数・勤務先の規模・保有資産・他の借入状況などが総合的に評価されます。

年収が高く、勤続年数が長く、金融資産が豊富であるほど信用度が高いと判断され、低い金利での融資を受けやすくなります。

逆に、年収が低い・転職直後・借入が多いといった状態では、高金利のノンバンクしか選択肢がないという状況になることもあります。

自分の属性を客観的に把握したうえで、最も評価してもらえる銀行を選ぶことが戦略の基本です。

不動産投資ローンのシミュレーション

金利の違いが実際の返済にどう影響するかを、具体的な数字で確認しましょう。以下は借入期間35年・元利均等返済の場合のシミュレーションです。

借入額	金利1％	金利3％	35年間の差額
1,000万円	月2.82万円 / 総1,185万	月3.85万円 / 総1,616万	約431万円
3,000万円	月8.47万円 / 総3,557万	月11.55万円 / 総4,849万	約1,292万円
5,000万円	月14.11万円 / 総5,928万	月19.25万円 / 総8,085万	約2,157万円

※上記はあくまで試算です。実際の返済額は金融機関・条件により異なります。

金利1％と3％の差は2％ですが、3,000万円を35年で借りた場合の総返済額の差は約1,270万円にのぼります。

月々の差は約3万円程度に見えても、長期間では不動産1棟分に近い差が生まれることがわかります。だからこそ、金利を1％でも低く抑えることが投資全体の収益を守るうえで重要なのです。

不動産投資ローンの金利を下げるポイント

金融機関から低金利を引き出すには、ただ申し込むだけでは不十分です。

金融機関側の気持ちを理解し、「この人に貸したい」と思わせる準備と戦略が必要です。

ここでは実践的な以下の4つのポイントを解説します。

それでは詳しく解説します。

「日本政策金融公庫」も選択肢に入れる

民間銀行での融資に不安がある方や、初めて不動産投資に挑戦する方は、日本政策金融公庫を選択肢のひとつとして検討しましょう。

政府系機関のため審査の性質が民間銀行とは異なり、事業計画の内容や将来性を重視する傾向があります。

金利は年1％〜2％台と低水準に抑えられています。

民間銀行が資産背景を重視するのに対し、公庫は「事業の継続性」や「創業者の実績」を評価の土台とするため、投資初期段階でも条件次第で融資の土俵に乗ることが可能です。

ただし、融資上限や対象物件に制限があるため、大規模な投資への活用は難しい場面も少なくありません。

あくまで「入り口の一手」として活用しながら、実績を積んで民間銀行への移行を目指すという流れが現実的です。

「メインバンク化」を提案して金利交渉を有利にする

銀行員には融資以外にも、複数の営業目標があります。

この仕組みを逆手に取り、自分から「総合的な取引」を提案することで、金利交渉の材料にする戦略が有効です。

具体的には、給与振込口座の指定・団体信用生命保険（団信）の加入・クレジットカードの作成・まとまった額の定期預金などを、融資の条件として自分から申し出てください。

銀行から見ると「融資だけでなく総合的に利益が出る顧客」と映るため、金利優遇の稟議が通りやすくなります。

一方的に条件を求めるのではなく、双方にとってメリットのある関係を構築することが、低金利を引き出すための重要です。

「積算評価」の高い物件を選別する

銀行は物件を「収益性（家賃収入で返せるか）」だけでなく「積算価値（土地・建物を売ったときにいくらになるか）」でも評価します。

この積算評価が高い物件は、銀行にとってリスクが低いと判断されるため、低金利の融資が出やすくなります。

積算評価を高めるには、公示地価の高いエリアの物件・鉄筋コンクリート造（RC造）など建物評価が出やすい構造の物件を意識して選ぶことが有効です。

「利回りが高い」だけでなく「万が一の際に担保価値が確保できる物件か」という視点を加えることで、銀行側の評価が大きく変わります。

「属性に合った銀行の使い分け」と「エビデンスの質」で差をつける

低金利を引き出すうえで、自分の属性が最も高く評価される銀行を選ぶことは戦略の基本です。

年収1,500万円以上であればメガバンクや信託銀行を狙い、公務員・一部上場企業勤務であれば属性をスコアリング評価する銀行（静岡銀行・千葉銀行など）や、ソニー銀行・オリックス銀行といったネット系・不動産特化型銀行の優遇枠を狙うという使い分けが有効です。

さらに、銀行の担当者を味方につけるためには「資料の質」が重要です。業者が作った資料をそのまま持参するのではなく、自分で事業計画書を作成しましょう。

将来の修繕計画・空室リスクへの対策・周辺競合物件のデータなどを数値で示すことで、担当者が「この顧客は信頼できる」と判断し、本部審査に対して強く推してくれるようになります。

不動産投資ローンの金利に関するよくある質問

ここからは不動産投資ローンの金利に関するよくある質問を紹介します。

不動産投資ローン金利の今後はどうなる？

日本銀行はかねてより続けてきた大規模な金融緩和政策を段階的に見直す方向性を示しており、2024年以降は政策金利の引き上げが現実のものとなっています。これを受けて、変動金利を中心に不動産投資ローンの金利も上昇傾向に入っています。

ただし、急激な高騰ではなく緩やかな上昇が続くとみられており、今すぐ変動金利のローンが大幅に跳ね上がるという状況ではありません。とはいえ、長期投資を前提とする不動産投資においては、金利上昇リスクを想定したシミュレーションを事前に組んでおくことが重要です。固定金利への切り替えや繰り上げ返済の計画も含めて、余裕を持った返済計画を立てましょう。

不動産投資ローンの5年ルールとは？

5年ルールとは、変動金利ローンにおける返済額の変更に関する仕組みです。金利が変動しても、5年間は毎月の返済額が変わらないよう設定されており、急激な家計への影響を防ぐ目的があります。

ただし、返済額が変わらないからといって支払う利息が減るわけではありません。金利が上昇した場合、同じ返済額のうち利息部分が増え、元本の減りが遅くなります。さらに5年後の見直しタイミングで返済額が上がるリスクもあるため、「変動金利だから安心」と過信せず、金利上昇局面での影響を常に意識しておくことが大切です。

不動産投資ローン金利の推移はどうなってる？

日本の不動産投資ローン金利は、2000年代以降の低金利政策のもとで長期にわたり低水準が続いてきました。都市銀行や信託銀行では1％前後の融資が一般的となり、投資家にとって有利な借入環境が続いていました。

しかし2024年以降、日本銀行が金融緩和の修正に動いたことで、政策金利は段階的に引き上げられています。これに連動する形で変動金利は上昇傾向にあり、今後の推移を注視する必要があります。過去の「低金利が当たり前」という感覚を前提に投資計画を立てるのは危険で、一定の金利上昇を織り込んだシミュレーションが現在の標準的な考え方です。

まとめ

不動産投資ローンの金利は、どの金融機関で借りるかによって年1％前後から10％超まで大きな幅があります。

金利が低いほど総返済額は減り、投資の収益性は高まります。金利は安ければ安いほど有利であることは間違いありませんが、低金利の銀行ほど審査のハードルも高く、自分の属性に合った銀行選びが現実的な戦略の出発点になります。

都市銀行・信託銀行は年1％前後で最も低金利ですが、高い年収と資産が必要です。地方銀行や信用金庫は年2％前後が相場で、属性に合わせた使い分けが有効です。

ノンバンクは間口が広い一方で金利が高く、将来の借り換えも視野に入れた活用が求められます。

また、低金利を引き出すためには「メインバンク化の提案」「積算評価の高い物件選び」「質の高い事業計画書の作成」といった準備が差をつけます。

金利は申し込む前の戦略で変わるものです。ぜひ本記事を参考に、自分の属性に合った最適な銀行と融資条件を見つけてください。