不動産投資の自己資金はいくら必要？100万〜3000万円で購入できる物件例を紹介

「不動産投資を始めたいけれど、一体いくら貯金があればいいんだろう？」 「自己資金が少ないと、やっぱり審査に通らないのかな？」

結論から言えば、不動産投資に必要な自己資金に「正解」はありません。しかし、損をしないための「目安」と「戦略」は明確に存在します。

ネット上には「フルローンで元手ゼロ」という魅力的な言葉もあれば、「物件価格の2割は必須」という厳しい意見もあり、混乱してしまうのも無理はありません。

そこで本記事では、不動産投資のプロの視点から、不動産投資に必要な自己資金や自己資金別で購入できる物件種別を解説します。

この記事の重要なポイント

この記事を読み終える頃には、あなたの現在の資産状況に合わせた「最適な投資プラン」が見えているはずです。ぜひご一読ください。

不動産投資の自己資金はいくら必要？目安を紹介

不動産投資の自己資金は「物件価格の15～30％」程度が目安とされています。

ただしこれはあくまで目安で、物件種別や融資条件によって増減します。購入時には別途、物件価格の4～7％（新築）または7～10％（中古）程度の諸費用も必要です。

つまり自己資金は頭金に加え諸費用分を用意する必要があります。

自己資金を全く用意せずフルローンで投資を始めることも可能ですが、その場合は返済負担が大きくなりリスクが増す点に注意が必要です。

そのため、自己資金は物件価格の一部を目安としつつ、諸費用を含めて余裕を持って準備しておくことが重要です。

不動産投資の自己資金の内訳は諸費用と頭金の2つ

不動産投資の自己資金は、購入代金に充てる「頭金」と、購入時にかかる各種「諸費用」の2種類に分けられます。

頭金は物件価格の10～20％程度を目安に用意し、残りは金融機関からの融資で賄います。

残りの諸費用は、仲介手数料や登記費用、税金、保険料などの実費で、物件によって総額が変動します。

以下でそれぞれの内訳を詳しく解説します。

不動産投資における諸費用の内訳

物件購入時には仲介手数料や税金、保険料などの諸費用が別途かかります。主な費用項目には次のようなものがあります。

これら諸費用は物件価格に対して、新築で4～7％、中古で7～10％程度が目安とされています。

例えば、新築3,000万円の物件を購入する場合、諸費用は大体120〜210万円ほどかかります。

中古物件だとそれ以上かかるので、諸費用の充てる自己資金は確保しておかなければなりません。

頭金は融資比率や審査の可否を決定づける重要な要素

融資審査では一般に、物件価格の約2割が自己資金の目安とされています。

頭金を多く入れるほど借入額が減り、その分月々の返済負担が軽くなるため、審査や条件面で有利になります。

実際、多くの投資家は「自己資金15％＋諸費用現金払い」を徹底しており、十分な頭金があれば緊急修繕にも対応できる余裕を持てます。

以上の通り、自己資金は融資可否や返済計画の安定に直結する重要な要素です。

不動産投資において重要な「融資戦略」については、以下の記事で詳しく解説しています。

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不動産投資に向けて自己資金をたくさん用意するメリット・デメリット

ここからは、不動産投資に向けて自己資金をたくさん用意するメリット・デメリットを紹介します。

メリット：融資が通りやすくなり条件も良くなりやすい

頭金が多いと銀行側の貸し倒れリスクが下がるため、審査が通りやすくなりやすいです。

結果として、低金利で借入できたり、希望額に近い融資を受けやすくなる効果があります。

メリット：返済負担が下がり、キャッシュフローが安定しやすい

頭金を多く投入すると借入額が減り、その分毎月の返済額も低くなります。

返済負担が軽減されることで、空室や修繕費などの予期せぬ支出があっても比較的耐えやすくなり、キャッシュフローが安定しやすいです。

デメリット：手元資金を突っ込みすぎると逆に資金繰りが苦しくなる

自己資金を入れすぎると手元資金が枯渇し、資金繰りが厳しくなる危険もあります。

自己資金を多く入れるほど返済額は減るが、資金がなくなって次の投資チャンスを逃すリスクも高くなる傾向があり「有金を全て注ぎ込む」という投資スタイルは危険なので注意が必要です。

デメリット：レバレッジが弱まり規模拡大スピードが落ちる

自己資金比率が高いと、金融機関から借りる金額が減るため、活用できるレバレッジ効果が弱くなります。

このため、借入を利用して積極的に規模拡大を狙う戦略には不向きになり、慎重な判断が求められます。

自己資金が少なくても不動産投資を始める方法

不動産投資には、自己資金が少なくても融資を活用すれば始められます。

ここでは、自己資金が少なくても不動産投資を始める仕組みについて解説します。

レバレッジ（融資）は自己資金を増幅して投資する考え方

レバレッジとは、自己資金と銀行融資を組み合わせ、少ない元手で大きな投資効果を得る方法です。

例えば、100万円を頭金にすれば、銀行から2,900万円の融資を受けて、3,000万円の物件を購入することも可能です。

このように、融資を活用することで自分一人の力では届かない規模の投資が可能になり、家賃収入という大きなリターンを効率よく得られるようになります。

融資比率・金利・期間で買える物件は変わる

融資条件は物件選びに直結します。頭金や借入期間、金利が違えば、同じ物件でも返済額やキャッシュフローが大きく変わるからです。

例えば、3,000万円を金利1.8％・25年返済で借りると月約12.6万円、30年返済なら約10.8万円となります。

このように金利や期間を変更するだけで月々の負担が数千円単位で変動します。

不動産投資は融資選びが鍵と言えるほど、良い融資条件が大切です。

不動産投資に向けた自己資金の作り方

当サイトの管理者である私小原は、当初100万円だった自己資金からあらゆる手段をつかって「総資産16億円・純資産3億円」を築いています。

自己資金を増やすには主に次のような方法があります。

項目	内容
不動産の紹介ビジネス	・自分では買えない物件を「利益に変える」という、不動産投資家ならではの動き方・業者に対し「自分では買えないサイズでも、買う人を知っているから紹介してほしい」と伝えることで、キャッシュを稼ぎつつ情報感度も高められる
資金調達	・カードローンの利用やクレジットカードのキャッシング枠を活用・本当にほしい物件があったり、現金が足りない場合は有効 ・ただし、融資審査に影響する場合もあるので注意
副業	・物販やせどりが手っ取り早く稼げる・小原もeBay、ヤフオク、中国輸入、Amazon販売を活用して月に50万円利益を出していたこともある

自分では買えない物件を「利益に変える」という、不動産投資家ならではの動き方です。

業者には「自分では買えない物件でも買える人を知っているから紹介してほしい」と伝え、条件のいい物件を見つけて売ることで情報量や業者との仲介によりキャッシュを稼ぐことも可能です。

とはいえ、まずは節約と副業で土台を作ることが大切です。不動産投資においては現金こそが正義なので、資金を稼ぐ・節約をしてキャッシュを貯めることを意識してください。

不動産投資の世界には、ネットには決して載らない「銀行融資の裏事情」や、成功者だけが知っている「お宝物件の掴み方」が存在します。

「自分なりに調べてみたけれど、結局最初の一歩が踏み出せない……」 もしあなたがそう感じているなら、それはあなたの知識不足ではなく、「確信」を持てる相談相手がいないだけかもしれません。

私が運営する「不動産アカデミー」は、単なる知識を学ぶ場所ではありません。

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不動産投資は、正しい知識とサポートさえあれば、決して怖いものではありません。むしろ、あなたの人生に「安定」と「自由」をもたらす最強のパートナーになります。

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自己資金別の不動産投資で購入できる物件例

自己資金額に応じて実際にどの程度の物件が購入可能か見ていきましょう。

ここでは自己資金比率を15～30％程度と想定し、自己資金額ごとの購入価格目安と投資対象を紹介します。

以降で紹介する自己資金と物件例は以下の通りです。

自己資金	対象物件・投資対象
100万円	・不動産クラウドファンディング ・REIT（不動産の投資信託） ・不動産小口化商品
500万円	・REIT ・ワンルームマンション ・戸建て
1,000万円	・区分マンション ・一棟アパート ・戸建て
3,000万円	・区分マンション ・一棟マンション ・戸建て ・オフィスビル（小規模）

自己資金100万円の場合（現物はハードル高め→少額投資中心）

自己資金100万円でできる不動産投資は以下の通りです。

自己資金100万円の場合、実物不動産の購入は諸費用分で資金が足りず現実的に難しいです。

主な投資手段は少額投資に特化したものとなり、例えば1口1万円から投資できる不動産クラウドファンディングや、数万円単位で買えるREIT、不動産小口化商品（1口100万円前後で組成される商品）しか選べません。

これらを活用して、不動産投資の値動きや分配金を経験するのが現実的でしょう。

自己資金500万円の場合（購入価格目安：約1,700万〜3,300万円）

自己資金500万円でできる不動産投資は以下の通りです。

自己資金500万円があれば、融資を活用して概ね物件価格1,700～3,300万円程度まで購入可能です。

この金額帯なら首都圏以外のワンルームマンションや区分マンションが候補に入ります。

例えば地方や郊外であれば、1戸1,000万～2,000万円程度の1DK～ワンルーム物件を探し、頭金・諸費用で500万円を充当することで購入できるケースが考えられます。

自己資金1,000万円の場合（購入価格目安：約3,300万〜6,700万円）

自己資金1,000万円でできる不動産投資は以下の通りです。

自己資金1,000万円では、購入価格で約3,300～6,700万円程度まで検討できます。

このクラスになると、区分マンションだけでなく中古一棟アパートや戸建てなど複数戸を含む物件も選択肢に入ります。

1,000万円の頭金・諸費用を用意すれば、地方都市などで3,300～6,000万円程度の一棟物件をローンで購入する道も開けます。

資金に余裕があれば、クラウドファンディング等で複数物件に分散投資する戦略も有効です。

自己資金3,000万円以上の場合（購入価格目安：約9,000万〜約1億円）

自己資金3,000万円でできる不動産投資は以下の通りです。

自己資金3,000万円であれば、物件価格9,000万～1億円程度までの物件を検討できます。

この予算では、一棟マンションやファミリー向けマンションなど、本格的な収益物件が候補になります。

例えば首都圏近郊や人気エリアの中古小規模マンションやアパート一棟の購入も可能となり、毎月の安定収入確保や資産拡大の戦略が立てやすくなります。

不動産投資の自己資金に関するよくある質問

ここからは不動産投資の自己資金に関するよくある質問を紹介します。

不動産投資は自己資金なしでも始められる？

まとまった自己資金が必須というわけではありません。

銀行融資を活用すれば自己資金が少なくても始められます。

ただし現金0円でも融資を受けられる「フルローン」は返済負担が大きくリスクも高まる点に注意が必要です。

不動産投資の自己資金の割合は？

不動産投資の自己資金の割合相場としては、物件価格の15～30％程度を準備するのが一般的です。

金融機関の審査目安でも2割前後がよく挙げられます。

1億円の不動産投資でいくらの収入になる？

表面利回り10％の物件であれば年間約1,000万円の家賃収入が期待できますが、空室・維持費を差し引くと営業利益は約700万円（実質利回り7％）程度です。

まとめ

不動産投資において、自己資金は単なる「購入資金」ではなく、投資の安全性と拡大スピードをコントロールする重要な要素になります。

今回のポイントを改めて振り返りましょう。

「自己資金が貯まるまで待つ」のも一つの手ですが、レバレッジを活かして早めにスタートすることで、時間の複利効果を得られるメリットもあります。

まずはご自身の現在の資産状況を整理し、無理のない範囲で「まずは少額から」にするのか、「しっかり貯めて一棟狙い」にするのか、戦略を立ててみてください。

今回ご紹介した内容は動画でも解説しています。以下の動画をご確認ください。