不動産投資には、 空室や家賃下落、修繕費、金利変動、流動性（売却のしやすさ）など、さまざまなリスクやデメリットがあります。
これらの多くは購入前にリスクを織り込んで計画を立てればコントロール可能です。
しかしながら、金利の急騰や割高物件の購入（高値掴み）、さらには過剰な借入（レバレッジ）といった事象は対処が難しく、最悪の場合は致命傷になりかねません。
そのため経験者ほど「そこまでリスクを取るならやめておけ」と警告しがちです。
そこで本記事では、不動産投資における代表的なデメリットとその原因、対処法について、データや実例を交えてわかりやすく解説します。
初心者の方でも再現できるリスク計算の方法や手順も紹介し、未知のリスクへの不安を取り除くお手伝いをいたします。
特に重要な3つのポイント
- 空室や家賃下落、修繕費など多くのリスクは「あらかじめ想定して備える」ことでコントロール可能
- 致命的リスクだけは絶対に避けることが、不動産投資で失敗しない鉄則
- リスクを管理しやすく、堅実に運用すれば安定した家賃収入というリターンを得られる投資手法である
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【監修者情報】不動産投資家 小原 正徳
1981年4月6日生まれ 不動産投資家
東京大学卒業後、EYグループ不動産部門、
ゴールドマン・サックスグループ不動産ファンド部門を経て
2016年に東京都新宿区株式会社不動産科学研究所で独立
2022年には総資産20億円を形成
同年、新たなチャレンジとして不動産投資スクールを開校し、自身の培ったノウハウの提供を開始
株式会社不動産科学研究所 代表取締役
宅地建物取引士
不動産鑑定士
不動産証券化協会認定マスター
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットは以下の通りです。
- 流動性が低く現金化に時間がかかる
- 短期で「大きく儲ける」には不向き
- 手間と意思決定の連続で負担が大きい
流動性が低く現金化に時間がかかる
前述の「流動性の低さ」で触れた通り、不動産は売却までに時間がかかります。現金化（換金）しにくい点は不動産投資最大のデメリットの一つです。
株式投資なら証券口座ですぐお金に換えられますが、不動産は買い手との交渉・契約・引き渡しと段階を踏む必要があります。
また、市場や地域によっては買い手が付きにくいこともあります。
売りたくても適正価格で買ってくれる人が見つからず、思った値段で売れない・売るまでに1年以上かかったという事例も珍しくありません。
「いざとなればすぐ売ればいい」という発想は禁物で、余裕を持った資金計画と長期運用の覚悟が必要です。
短期で「大きく儲ける」には不向き
不動産価格は株式や仮想通貨のように急騰・急落しにくい性質があります。
そのため、短期間で資産を倍増させるような劇的な利益は狙いにくいです。
例えば、株式投資ではハイリスクハイリターンの商品なら1年で資産が2倍3倍になる可能性もあります。
一方で、不動産投資で1年で物件価格が3倍になることはまずありません。
毎月の家賃収入でコツコツ稼ぐ不動産投資は、ゆっくりと資産を増やす長期戦が基本です。
裏を返せば大暴落もしにくい分、爆発的な上振れも期待しづらいということです。
「1年で一気に億万長者に！」といったギャンブル的な発想にはマッチしないため、短期での大儲けを求める人には不向きでしょう。
手間と意思決定の連続で負担が大きい
不動産投資は「不労所得」のイメージもありますが、完全に何もしなくてよいわけではありません。
物件購入後も入居者募集や家賃管理、設備トラブル対応、退去時の精算など、大小さまざまな出来事が発生します。
管理会社に委託すれば実務の多くは任せられますが、それでも最終的な判断はオーナー自身に委ねられます。
例えば修繕が必要になったとき「どこまでお金をかけるか」「どの業者に頼むか」といった意思決定はオーナーの仕事です。
また空室が埋まらないときに賃料を下げるかどうか、入居希望者の審査を通すか否か、といった判断も求められます。つまり、賃貸経営は「手離れは良いが完全自動化はできない」というのが実情です。
さらに物件選びから融資交渉、運用中の方針決定、売却時期の判断など、常に考えて決断することの連続です。
こうした精神的な負担や責任をストレスに感じる人にとっては、不動産投資は辛いものになるかもしれません。
逆に言えば、手間を楽しんだり自分で意思決定することにやりがいを感じられる人でないと継続は難しいでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資はデメリットばかりではありません。
- 元本価格が乱高下しにくくゼロになりにくい
- 売上（賃料）が読めるので計画が立てやすい
- 外注で作業を切り出しやすい
- 最強のサブスクモデルになる
不動産投資には他の投資にはないメリットも多く存在します。代表的なものを見てみましょう。
元本価格が乱高下しにくくゼロになりにくい
不動産は価格の安定性が高い資産です。
上場株式のように日々価格が目まぐるしく上下することはありません。
毎朝起きるたびに資産評価額が激減している、といった心配をせずに済む点は大きな安心材料です。
また、土地という現物が残るため価値がゼロになる可能性が極めて低いこともメリットです。
株式であれば企業破綻で紙切れ同然になることや、FXならレバレッジ取引で証拠金が一瞬でゼロになることもありえます。
しかし不動産はたとえ建物が老朽化・災害で全壊しても土地の価値は残ります。
極端な話、土地さえ残っていれば資産が完全に消滅することはありません。
売上（賃料）が読める＝計画が立てやすい
不動産投資は収入が予測しやすいビジネスです。
入居者がいる限り、毎月決まった家賃が振り込まれます。
現在満室なら翌月も同じ賃料収入が得られる可能性が高く、1年先まで大きなブレなく収支計画を立てられます。
これは他の事業にはなかなかない強みです。
銀行が不動産投資に積極的に融資するのも、「収入が安定して読める＝返済計画が立てやすい」という理由があります。
それだけ事業計画が立てやすいのが不動産投資のメリットなのです。
外注で作業を切り出しやすい
賃貸経営に関わる実務の多くは専門業者に任せることができます。
物件管理会社が家賃回収やクレーム対応を代行してくれますし、リフォームや修繕工事も施工業者に依頼できます。
入居者募集（客付け）も仲介不動産会社が代行してくれるため、オーナー自ら営業しなくても問題ありません。
このように外注しやすい仕組みが整っているのは不動産賃貸業の特徴です。
オーナーの仕事は最終判断と資金管理が中心で、日常の細かい作業は基本的に人に任せられます。
たとえば飲食店なら料理を作るシェフや接客スタッフを自前で確保・教育する必要がありますし、通販ビジネスでも発送や顧客対応を完全に外部に任せるのは難しいでしょう。
不動産投資は、自分の時間をそれほど取られず仕組み化しやすい点で副業にも適しています。
最強のサブスクモデルになる
近年、事業モデルとして「サブスクリプション」（定額課金）が注目されていますが、賃貸の家賃こそ昔からある最強のサブスクモデルです。
入居者は毎月決まった日に決まった金額を支払ってくれるため、オーナー側から見ると安定した月額課金収入が得られます。
しかも、一般の人が定額で支払うサービスの中では家賃は最も高額な部類です。
音楽配信サービスや動画配信サービスの月額料金が数千円なのに対し、家賃は都会の単身者向け物件でも月数万円、ファミリー向けなら10万円以上にもなります。
それだけ一件あたりの月額収入が大きいため、少ない契約数でもまとまった売上になります。
このように、不動産投資は毎月安定した高額の定期収入（サブスク収入）を得られる点で、他のビジネスにはない魅力があります。
不動産投資はやめとけと言われる理由
不動産投資に興味を持つと、経験者から「やめとけ」と言われることがあります。
その主な理由として以下の2つです。
- 高値掴みのリスク
- 流動性の低さ
高値掴みのリスク
収益力に見合わない高値で物件を買ってしまうリスクです。
物件価格が家賃収入に対して割高すぎると、毎月のローン返済額が家賃収入を上回り、キャッシュフローが悪化します。
いわゆる「表面利回り」だけに惑わされ、高い家賃設定の仮定で無理に購入すると、空室や家賃下落が少しでも起こればすぐ赤字になりかねません。
過去にはサブリース（家賃保証）を謳った一括借上げスキームで、割高な物件が販売され問題となったケースがあります（例：「かぼちゃの馬車」事件）。
このケースでは、保証会社が家賃を支払えなくなった途端、オーナーが高すぎるローンを背負い収支が破綻しました。
要は、収益に見合わない価格で買う高値掴みこそ「やめとけ」と言われる最大の理由です。
流動性の低さ
不動産はすぐに現金化できない資産です。
株やFXなら売りたいときにワンクリックで売却できますが、不動産の売却には買主探しや契約手続き、ローン手配などで通常数ヶ月はかかります。
そのため、資金繰りに余裕がないまま不動産投資に手を出すと、いざ現金が必要になっても売却でお金を作るまで身動きが取れなくなる可能性があります。
特にフルローンなど余裕資金ゼロで投資すると、空室が出たり想定外の出費があった際に持ちこたえられません。
すぐ売れない資産である以上、短期決戦には向かず、余裕を持った資金計画が必要です。
現金化に時間がかかるということは、もし急にまとまったお金が必要になっても不動産からすぐには捻出できないということです。
その結果、資金繰りに詰まって相場より安値で手放さざるを得なくなるケースも見られます。
流動性リスクを踏まえ、投資資金は当面戻ってこないものと割り切り、常に手元に十分な余裕資金を残しておくことが大切です。
不動産投資のリスク7選
不動産投資で押さえておくべきリスクは以下の通りです。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 価格変動リスク
- 金利上昇リスク
- 災害リスク
- 修繕・原状回復リスク
- 家賃滞納・夜逃げ
空室リスク
入居者がいない空室期間が発生するリスクです。賃貸経営で物件が一日も空かず100%常時満室、というのは現実的にはほぼありえません。
空室になること自体は「リスク」というより必ず起こる事実と捉えるべきです。
そのため、事前に空室率を想定して収支計算することが基本です。
例えば年間空室率5%（稼働率95%）と見込んで、満室時の家賃収入から5%差し引いて収益計算をしておけば、多少の空室が出ても想定内で慌てずに済みます。
物件を複数持つことで空室の影響を平準化できるという考え方も重要です。
1部屋しかないと「退去＝収入ゼロ」になりますが、10部屋あれば1部屋空いても家賃収入全体の10%減で済みます。
物件数が増えるほど空室率は統計的に安定し、リスクが分散されます。
家賃下落リスク
家賃が将来的に下がるリスクにも注意しましょう。
築年数の経過による劣化や、人口減少による賃貸需要の低下が主な要因です。特に地方では賃貸ニーズが減り、相場全体が下がる傾向があります。
日本の空き家率は2023年時点で約14%に達し、需給バランスの崩れが進んでいます。
対策としては賃料が下がりにくい都市圏・駅近の物件を選ぶか、一定期間で売却を前提にする方法が有効です。
家賃は年1%程度の下落もあり、30年で約3割減る可能性があります。
長期保有を前提にするより、ローン完済前に資産を入れ替える柔軟な戦略を立てましょう。
価格変動リスク
不動産価格は景気や金利の影響で上下しますが、株のように急変するものではありません。
短期的に値下がりしても、売らなければ実害は発生しません。
建物の老朽化による価格下落も、ローン返済で元本が減っていればカバーできます。
このため、不動産投資は長期目線でローン残高と売却時期を管理することが重要です。
金利上昇リスク
金利が上がると返済額も増え、キャッシュフローが悪化します。
特に変動金利では注意が必要です。
対策は「金利+1%上昇」など複数パターンを想定して返済シミュレーションを行うこと。
固定金利への切り替えや繰上返済も有効です。
極端な金利急騰は予測困難なため、借入を抑え、自己資金比率を高めることが最大の防御策です。
災害リスク
地震・台風・洪水などによる被害リスクにも注意しましょう。
火災保険・地震保険の加入が基本対策ですが、地震保険は火災保険の50%までしか補償されません。
不安な場合は、火災保険金額を高めに設定してローン残高をカバーするなどの工夫をしましょう。
戦争・テロなど保険適用外のリスクは、発生確率が極めて低いため割り切りも必要です。
修繕・原状回復リスク
建物は経年で劣化し、修繕や設備交換が発生します。
年間家賃収入の数％を修繕費として積み立てるのが目安です。
特に地方物件は家賃が低いため修繕負担が重くなりがちですが、収支悪化を防ぐため、購入価格を抑え利回りを確保することが重要です。
家賃滞納・夜逃げリスク
入居者が家賃を払わないリスクもあります。
現在は家賃保証会社の利用が一般的で、滞納時には保証会社が立て替え払いを行います。
リスクは大幅に減りましたが、長期滞納では法的手続きが必要になる場合もあるため、弁護士や保証会社と連携して冷静に対処しましょう。
不動産投資に向いている人の特徴
不動産投資のリスクとリターンを踏まえると、以下のような資質を持つ人は、不動産投資で成功しやすい傾向があります。
- 事前に前提条件を設定できる人
- キャッシュフローだけでなく資産全体を見通せる人
- すぐ売れない資産を持っている人
- 地道な改善を継続できる人
不動産投資の基本は「安く買って高く売る」「安く買って長く運用する」のいずれかです。
そのためには購入前に徹底したリサーチが必要になりますし、すぐに成果がでなくても長く運用し続ける精神力が必要です。
「すぐに大きな金額を稼ぎたい」というよりも「今後の生活の足しに不動産収入を得たい」と考えている方が向いています。
不動産投資の鉄則である「良い物件の探し方」については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産投資を成功させるポイント
最後に、不動産投資を成功させるための要点をまとめます。初心者の方は以下のチェックリストを参考にしてください。
- 実質利回り（純利益÷価格）と自己資金利回りで物件を評価する（表面利回りに惑わされない）
- 空室・家賃下落・金利上昇など悪条件シナリオでも収支が成り立つかシミュレーションで確認する
- 近隣の取引事例や利回り相場から価格の妥当性を必ず検証する（保証や宣伝文句に頼らない）
- 融資条件（固定金利or変動、借入期間、返済比率）や保険プランを適切に設計する
- 購入前に出口（◯年後に売却するか、長期保有するか）を決めて戦略を立てておく
- 入居募集・家賃管理・修繕計画など管理体制を整え、仕組み化して手間を減らす
これらを心がければ、大きな失敗を防ぎやすくなります。
どれも地味ですが、不動産投資では「守り」の姿勢が成功への近道です。
不動産投資で失敗しないためのポイントや、不動産投資初心者の学びになる「失敗例」等は以下の記事で解説しています。
不動産投資に関するよくある質問
ここからは不動産投資に関するよくある質問について紹介します。
不動産投資は節税になる？
不動産投資には場合によって節税効果がありますが、節税だけを目的に始めるのは危険です。
仕組みとしては、家賃収入から管理費・固定資産税・ローン金利・減価償却費などを差し引くことで利益が圧縮され、帳簿上は赤字になることがあります。
減価償却費は実際の支出を伴わない経費のため、給与所得と損益通算して所得税を減らせます。
注意すべきは、節税には現金の支出が伴うという点です。たとえば100万円の節税ができても、同時に120万円の持ち出しがあれば実質的に赤字です。
つまり、不動産投資は結果的に節税になることがあっても、投資そのものが利益を生むことが前提です。赤字物件を「節税になるから」と保有し続けるのは本末転倒と言えます。
詳しくは以下の記事でも解説しています。
サラリーマンで不動産投資をするデメリットは？
サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合、以下のようなデメリット（難しさ）があります。
- 時間の制約
- 精神的負担の両立
- 勤め先の副業規定
- 融資面のプレッシャー
まず時間の制約です。日中は本業があるため、物件探しや銀行との打ち合わせ、内見、管理対応に使える時間が限られます。管理会社に任せても最終判断はオーナーが行う必要があり、忙しいと対応が後手になりやすい点は注意しましょう。
次に精神的な負担です。本業の責任に加え、空室や修繕など投資に関する不安を抱えることでストレスが増えます。安定した運用を続けるには、プレッシャーに耐えるメンタルと計画的な管理力が求められます。
また、勤め先の副業規定にも注意が必要です。不動産投資は資産運用の一種として許可されることが多いものの、会社によっては届出や許可が必要な場合があります。無断で始めると就業規則違反になるリスクもあるため、事前確認が欠かせません。
さらに融資リスクも無視できません。サラリーマンは安定収入を背景に融資を受けやすい一方で、借入金額が大きいと家計への負担も増えます。もし職を失った場合や収入が減少した場合には、返済が重荷になる可能性もあります。
このように、サラリーマン投資家は時間・精神面・規則・家計リスクを意識して管理する必要があります。
しかし、安定収入があるという強みを生かせば、計画的な運用でリスクを抑えながら不動産投資に挑戦することは十分可能です。
地方と都心、どちらが安全？
一概にどちらが「安全」ということはなく、 投資の目的や重視するポイントによって向き不向きが異なります。以下に地方物件と都心物件の特徴を比較します。
| 項目/内容 | 地方物件 | 都心物件 |
|---|---|---|
| 利回り（収益性） | 高い（キャッシュフロー出やすい） | 低い（利回りが低く収支はタイト） |
| 空室リスク | 賃貸需要が弱く空室率高めになりやすい | 需要が安定しており空室率は低め |
| 修繕費負担 | 家賃が低く、修繕費が収入に占める割合が大きい | 家賃水準が高く、修繕費負担の割合は小さい |
| 売却・流動性 | 買い手が少なく売却に時間がかかる（流動性が低い） | 買い手が多く比較的売却しやすい（流動性が高い） |
| 物件価格・初期費用 | 安い（少ない自己資金で始められる） | 高い（まとまった頭金や資金が必要） |
地方は利回りが高く表面上の収益は出やすい反面、入居付けに苦労したり売却しにくかったりというリスクがあります。
都心は安定性が高く出口も見えやすいですが、その分利回りが低く投資効率は劣ります。
融資を使って積極的に拡大したいなら地方も選択肢になりますが、初心者でまず堅実に始めたいなら賃貸需要が読みやすい都心部の方が安心かもしれません。
まとめ
不動産投資には「やめとけ」と言われるようなリスクやデメリットが確かに存在します。
ただし、それらの多くは事前に知識を身につけ計画に折り込むことで対処可能なリスクです。
未知ゆえに怖かったものも、数字に落とし込んでしまえば必要以上に恐れることはありません。
一方で、自分ではどうにもならない金利の急変動や、無理な投資による資金ショートなど避けるべき危険ラインもあります。
先人たちが「やめとけ」と忠告するのは、過去にそうした失敗例を見聞きしているからです。
裏を返せば、そのポイントさえ踏み外さなければ不動産投資は決して怖いものではありません。
リスクを正しく理解し、打つべき手を打てば、不動産投資は堅実に資産形成できる手段になります。
短期で楽に儲かる話ではありませんが、長期的視野を持ちコツコツと運用すれば、毎月の家賃収入という安定したリターンが得られるでしょう。
知識と準備を怠らず、ぜひ安全運転で不動産投資にチャレンジしてみてください。
本記事で紹介した内容はYOUTUBEでも詳しく解説しています。
