「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる2つの理由と失敗回避法

「年金だけで生活できるのか不安」
「今の給料だけでは将来が心配」

そんな30代〜50代のサラリーマンにとって、不労所得が得られる不動産投資は魅力的です。

中でもワンルームマンション投資は「始めやすい」と注目されていますが、以下の落とし穴を知らないと失敗することも…？

本記事では、「ワンルーム投資は実際どうなのか？」「失敗しない不動産投資の方法」を徹底解説します。

「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われるからくりとは？

「ワンルームマンションの投資はやめとけ」といわれる理由は、戸建て投資よりも手ごろな価格で購入できる一方で、利益を出しにくい構造になっているからです。

買いやすさに潜むワナ

ワンルームマンションはサラリーマンでも 「買えてしまう」 手軽さゆえに、不動産業者の格好の営業対象になりがちです。

自己資金が少なくてもローンを組んで購入できるため、不動産投資初心者でもつい手が出せてしまいます。

しかし 「買える＝儲かる」わけではありません。

営業トークに乗せられて割高な物件をつかまされるケースも多く、実際には資産価値に見合わない価格で購入してしまうリスクがあります。

利回りが低く、利益が出にくい構造

東京の新築ワンルームマンションの表面利回りは平均わずか3％台と非常に低水準です。銀行預金よりはマシに見えても、不動産投資としては物足りない数字です。

利回りが低い物件では、ローン返済や管理費・固定資産税などを差し引くと手元に残る収益はほとんどゼロになりかねません。

実際、表面利回り3～4%程度では諸経費を考慮すると収支がマイナスになるケースも指摘されています。つまり、毎月の家賃収入はローンと経費で消え、不労所得どころか持ち出しになるリスクが高いのです。

「ワンルーム投資」の定義と種類を正しく知ろう

ワンルームマンションの投資を検討している方は、まず定義と種類を正しく知る必要があります。

区分ワンルームと一棟ワンルームの違い

種類	特徴	メリット・デメリット
区分ワンルーム	マンションの1部屋だけを所有する投資形態	メリット：購入費用が安い デメリット：資産価値・収益性が低い
一棟ワンルーム	ワンルームマンションが何戸も入った一棟まるごとの物件を所有する投資形態	メリット：複数戸から収入を得られるので空室リスクの分散が可能 デメリット：購入費用が高い

区分ワンルームは、マンションの1部屋だけを所有する投資形態です。一室のみの所有ではスケールメリットがなく、資産価値・収益性ともに低めです。

建物全体の管理や修繕に関して発言力が小さく、自分でコントロールできる部分が限られるため、思うように収益を伸ばしにくい側面があります。

一棟ワンルームはワンルームマンションが何戸も入った一棟まるごとの物件を所有する投資形態です。建物全体を所有することで複数戸から家賃収入を得られ、空室リスクを分散できます。

金融機関からの融資も一室より有利な条件を引き出せる場合があります。結果として区分より利回りが高く、安定した運用が見込めます。

同じ「区分」でもファミリータイプなら有望

ワンルーム（単身者向け）ではなく、実需層（自分で住みたい人）がいるファミリータイプのマンションであれば区分所有でも将来性があります。

ファミリー向け物件は自己居住用としての需要が高いため、中古でも買い手がつきやすく、高値で売却できる可能性があります。

つまり「自分が住みたい」と思う人がいる物件は資産価値が維持・上昇しやすいのです。

なぜ「区分ワンルームマンション」は儲からないのか？

区分ワンルームがもうからない理由は、以下の3つの通りです。

• キャッシュフローが出ない
• キャピタルゲイン（値上がり益）も期待できない
• 出口戦略が描けない

キャッシュフローが出ない

区分ワンルーム投資では十分なキャッシュフロー（手残りのお金）が出にくいです。

家賃収入自体が小さいうえ、ローン返済額がそれと同程度かそれ以上になるケースも多く、毎月の収支はプラスマイナスゼロか下手をすると赤字になります。

例えば家賃収入が月8万円でも、ローン返済が月7万円・管理費修繕費等で1万円かかれば差引きゼロです。

空室になれば即座に全額マイナスとなるため、安定した不労所得源にはなりにくいのです。

キャピタルゲイン（値上がり益）も期待できない

ワンルームは築年と共に家賃相場が下がる傾向があります。新築時に高めだった賃料も、築古になるにつれ下落し、家賃収入はむしろ減っていきます。そのため、保有期間中の収益改善が見込みにくいのが現状です。

さらに、購入価格自体が当初から高め（利回りが低い状態）なため、そこから価格が上がる余地がほとんどありません。投資家目線では利回り3％の物件をさらに高値で買うことは考えにくく、買った値段以上で売れる可能性は極めて低いです。つまり 値上がり益（キャピタルゲイン）は期待薄と言えます。

出口戦略が描けない

区分ワンルームは出口戦略（売却して利益を確定するプラン）を描きにくい点も問題です。

自分で住みたい人が少ないため、売却時の買い手は結局他の投資家になります。その投資家が納得する利回りに見合う価格まで下げないと売れず、結果として購入時より安い価格で損切り売却になってしまうケースが多々あります。

将来高く買ってくれる相手が見当たらない――これが区分ワンルーム投資最大のハードルです。

勝てる不動産投資とは？「区分ファミリー」が有望な理由

区分ワンルームでも、「ファミリー層向けの部屋」が有望な理由は、ワンルームマンション投資の中でも高値で売却できる可能性があるからです。

実需層がいるから高値で売却できる

ファミリー向けマンションには、「自分たちで住みたい」という実需の買い手が存在します。この需要のおかげで、中古になっても購入希望者が絶えず、資産価値が維持されやすいのです。

実需層は投資利回りだけでなく住み心地や周辺環境なども重視するため、良質な立地のファミリー区分なら高値でも売れます。

需要がある＝価値が下がりにくいため、将来的に売却益を得られる可能性も高まります。

実際に価格も家賃も上昇中

ファミリー向け区分マンションは、都心部を中心に中古価格が上昇傾向にあります。例えば東京都内では、新築時から中古流通時に価格が2倍～3倍に跳ね上がったマンションも登場しています。

大阪市内でも新築時の2倍で取引される例があり、良い立地のファミリー区分は長期的に見て値上がりしやすいことがわかります。

また家賃相場も上昇しています。特に昨今では都心回帰の影響でファミリータイプの賃料が急騰しており、東京23区のファミリー向き平均賃料はたった1年で約23.8%も上昇しました。

直近2年程度でも合計20%以上上がったエリアが複数あり、賃料収入の面でもファミリー区分は有利になってきています。

区分マンション投資で失敗しないための戦略

区分マンション投資で損をしないためには、以下の2つのポイントを意識しましょう。

• 好立地のファミリー物件を選ぶ
• オーナーチェンジ物件で「価格差」を狙う

好立地のファミリー物件を選ぶ

不動産は「立地が全て」と言われますが、まさに都心・人気エリアの物件は将来的な価格上昇が期待できます。

物価上昇（インフレ）率以上のペースで土地値が上がりそうな地域、例えば東京23区内や再開発が進むエリアを狙うのが鉄則です。

こうしたリッチな立地の物件は購入時点ですでに高額ですが、将来的にも需要が旺盛であり、更なる値上がりや高値維持が見込めます。

逆に人口減や需要減少が懸念される郊外エリアの物件は避けるべきです。郊外は賃貸ニーズも薄れがちで、長期的に見ると賃料も物件価格も下落傾向が強いためです。

オーナーチェンジ物件で「価格差」を狙う

入居者がいる状態（オーナーチェンジ）の中古マンションは、実需向け（空室で販売される居住用物件）に比べて1～2割ほど価格が安く取引される傾向があります。

これは入居中は自分で住めない分、実需の買主には敬遠されるためです。

そこで「投資用価格」（割安な賃貸中価格）で買い、入居者退去後に「実需価格」（割高な空室価格）で売ることで、その差額を利益として狙う戦略が有効です。

購入時と売却時の価格差が2割以上取れれば理想的で、大きなキャピタルゲインを得るチャンスとなります。実際に筆者は大阪でこの手法を用いて利益を上げた経験があります。

特別なコネクションがなくても、一般公開されている物件情報から掘り出し物を見つけ出し、オーナーチェンジ状態で購入しました。

その物件は入居者退去後、実需向けに販売したところ当初購入額を上回る高値で売却でき、大きなリターンを得ました。つまり、この戦略は公開物件からでも十分実践可能であり、努力次第で誰にでもチャンスがあるのです。

マンション投資物件の探し方と価格判断のポイント

これまで、マンション投資の極意について解説してきましたが、「物件の探し方」や「価格判断のポイント」について気になる方もいるはずです。

下記で探し方や投資判断のポイントを紹介するので参考にしてみてください。

探し方は「ポータルサイト＋条件検索」

良い投資物件を探すには、不動産情報ポータルサイトをフル活用しましょう。具体的には「SUUMO（スーモ）」や「楽待（らくまち）」などで以下の条件を設定すると、有望な案件を効率よく絞り込めます。

• キーワード：「オーナーチェンジ」（賃貸中物件を検索）
• 物件種別：「ファミリー向け」（専有面積が広めの物件を対象に）
• エリア条件：東京23区内（または主要都市の中心部）

これらの条件で検索することで、「現在賃貸中のファミリー区分マンション」に絞って物件リストを見ることができます。あとは価格や利回り、築年数などを比較し、気になる物件があれば問い合わせて詳細資料を取り寄せましょう。

価格の妥当性は“実需とのギャップ”で判断

投資用物件の適正価格かどうかを判断するには、実需向け市場での相場と比較することが重要です。具体的には、購入を検討している物件と同じマンションの他の部屋が実需向けにいくらで売り出されているか、過去にどのくらいの価格で取引されたかを調べます。

便利なツールとして「マンションレビュー」等のサイトで過去の売買事例や推定相場が確認できますし、AI査定サイトでその物件のおおよその適正価格を知ることもできます。

そうした情報から、今提示されている価格が実需相場より割安かどうか（ギャップがあるか）を見極めましょう。

加えて、そのエリアの将来性（再開発計画や人口動向）も考慮します。将来的に需要が増えそうなエリアなら強気の価格でも妥当ですが、先細りしそうな場所なら割安に感じても手を出すべきではありません。

実需相場とのギャップ＋将来の展望まで踏まえて、総合的に「買い値としてお得か」を判断することが大切です。

また、当ブログを運営している私「小原 正徳」も、知識ゼロから不動産投資を始め、着実に資産を築いてきた一人です。

「ワンルームマンション投資はやめとけ」まとめ

区分ワンルームは収益性も資産価値も厳しく、初心者が手を出すにはリスクが高いです。

マンション投資を成功させるなら、以下の2つの戦略を実践してみましょう。

• 新築または好立地のファミリー区分を購入すること
• オーナーチェンジ物件を安く買って、退去後に実需向けに高く売ること

最も大切なのは「出口戦略があるかどうか」です。購入前に、その物件を将来だれに・いくらで売却できるのか明確なシナリオを描いておきましょう。

不動産投資は知識と戦略さえ持てば、あなたの老後不安を解消する強力な武器になります！慎重かつ計画的に行動し、将来の安心につなげていきましょう。

不動産投資についてもっと体系的に学びたい方は、著者・小原正徳が主宰する不動産アカデミーもぜひご検討ください。

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